Elf Fragen, die Eigentümer uns 2026 am häufigsten stellen

Ja, ich halte ihn für einen sehr guten Zeitpunkt. Die Zinsen haben sich eingependelt, und Käufer können wieder verlässlich rechnen. Was heute den Unterschied macht, ist der richtige Ansprechpartner für die Finanzierung. Wer einen guten Finanzierungspartner hat und seine Unterlagen sauber vorbereitet, bekommt bei zehn Jahren Zinsbindung derzeit Angebote zwischen knapp 4 und 4,5 Prozent. Für Verkäufer heißt das: Es gibt Käufer, die kaufen können, und sie haben eine Grundlage, mit der sie planen.

Das ist eine spannende Frage, die sich nicht in einem Satz beantworten lässt. Zuerst kommt es auf den Haustyp an. Ein freistehendes Einfamilienhaus hat einen ganz anderen Wert als ein Reihenmittelhaus. Dann die Lage: Es gibt Adressen mit Prestige und Lagen, die schlicht sehr gefragt sind, und beides schlägt sich deutlich im Preis nieder.

Als Orientierung: Im Mittel werden Häuser in Neustadt derzeit für rund 3.800 Euro je Quadratmeter angeboten, in Landau für rund 3.550 Euro und in Bad Dürkheim für rund 3.850 Euro. Ein gepflegtes Haus in guter Lage liegt eher darüber, ein Haus mit Sanierungsbedarf deutlich darunter. Die Spanne reicht in allen drei Städten von gut 1.200 bis über 6.800 Euro je Quadratmeter. Genau deshalb sagt ein Durchschnitt wenig über das einzelne Haus. Was Ihres wert ist, sehe ich erst vor Ort.

Für den Vertragsentwurf braucht der Notar zuerst die Eckdaten: Was wird verkauft, welches Flurstück, wer ist Eigentümer. Dazu kommen persönliche Angaben von Verkäufer und Käufer. Hier hat sich in den letzten Jahren viel getan. Wegen des Geldwäschegesetzes wird heute deutlich genauer nachgefragt, etwa ob jemand eine politisch exponierte Person ist.

Bei einer Eigentumswohnung braucht der Notar mehr als beim Einfamilienhaus, etwa die Teilungserklärung. Vor allem prüft er den Vertrag. Er achtet darauf, dass alle Regelungen rechtlich sauber sind und keine Seite benachteiligt wird: Wann wird übergeben, werden bewegliche Gegenstände mitverkauft, ist die Finanzierung gesichert. Der Käufer bekommt den Vertragsentwurf vorab zum Lesen, und spätestens bei der Besichtigung muss ihm der Energieausweis vorgelegt werden.

Zuerst, was genau Sie geerbt haben. War das Haus vermietet, haben Sie eine Kapitalanlage geerbt, und das kann steuerliche Folgen haben. Als Erbe übernehmen Sie nämlich das Kaufdatum des Verstorbenen. Hat er das Haus vor weniger als zehn Jahren gekauft und vermietet, kann beim Verkauf Steuer auf den Gewinn anfallen.

Dann die Formalien: Gibt es ein Testament, sind Sie Alleinerbe oder Teil einer Erbengemeinschaft, und ist der Erbschein beantragt? Ein notarielles Testament mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts kann den Erbschein ersetzen. Bei einer Erbengemeinschaft müssen alle Erben dem Verkauf zustimmen. Das sollte geklärt sein, bevor der erste Interessent kommt.

Die Frist beginnt mit dem Tag, an dem Sie den Kaufvertrag beim Notar unterschrieben haben. Der Eintrag ins Grundbuch spielt keine Rolle, und auch der Beginn einer Vermietung startet die Frist nicht neu. Verkaufen Sie innerhalb dieser zehn Jahre, ist der Gewinn grundsätzlich steuerpflichtig. Auch beim Verkauf zählt der Tag des Notarvertrags. Ich rate deshalb, den Notartermin frühestens auf den Tag nach dem zehnten Jahrestag zu legen.

Es gibt eine wichtige Ausnahme: Haben Sie selbst in der Immobilie gewohnt, und zwar im Verkaufsjahr und in den beiden Kalenderjahren davor, bleibt der Verkauf steuerfrei, auch vor Ablauf der zehn Jahre. Bei Erbschaft oder Schenkung zählt, wie bei Frage 4, das Kaufdatum des Vorbesitzers.

Pauschal lässt sich das nicht beantworten, und von einer Schenkung aus dem Bauch heraus rate ich ab. Für die Schenkung spricht, dass sich die Freibeträge alle zehn Jahre neu nutzen lassen, für Kinder 400.000 Euro je Elternteil. Wer früh anfängt, kann auf diese Weise Vermögen steuerfrei übertragen. Dagegen spricht, dass die Immobilie dann weg ist. Gerät der Schenker später in Not, etwa durch hohe Pflegekosten, kann das Geschenk zurückgefordert werden, und für Pflichtteile anderer Erben zählt es noch eine Zeit lang mit.

Interessant wird es, wenn derjenige, der die Immobilie bekommen soll, selbst gut verdient und Einkommensteuer zahlt. Dann kann es sich lohnen, dass er die Immobilie kauft statt geschenkt bekommt und sie vermietet. Als Käufer setzt er Abschreibung und Finanzierungszinsen von seinem Einkommen ab, als Beschenkter könnte er nur die Abschreibung der Eltern weiterführen. Zwischen Eltern und Kindern fällt außerdem keine Grunderwerbsteuer an. Die Eltern müssen dabei im Blick behalten, ob für sie die Zehnjahresfrist schon abgelaufen ist.

Wichtig: Das ist keine Steuerberatung. Ich gebe hier nach bestem Wissen weiter, was nach den geltenden Gesetzen möglich ist. Welche Gestaltung in Ihrem Fall die richtige ist, klären Sie bitte mit Ihrem Steuerberater oder Notar.

Die Kaufnebenkosten setzen sich aus Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer und Maklerprovision zusammen und richten sich nach dem Kaufpreis. Für Notar und Grundbuch rechnet man gut 1 Prozent, mit einer Grundschuld für die Finanzierung eher 1,5 bis 2 Prozent. Die Maklerprovision liegt in der Regel bei 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer, und in Rheinland-Pfalz kommen 5 Prozent Grunderwerbsteuer dazu. Zusammen sind das rund 10 Prozent.

Bezahlt werden diese Kosten in der Regel vom Käufer, und die meisten Banken finanzieren sie nicht mit. Der Käufer bringt sie aus eigener Tasche auf. Damit setzen sie seinem Budget eine Grenze, und das spüren Sie als Verkäufer beim Preis. Ein praktischer Punkt: Wird eine Einbauküche oder anderes Inventar mitverkauft, kann man es im Vertrag gesondert ausweisen. Auf diesen Teil fällt keine Grunderwerbsteuer an.

Vor allem, dass die Unterlagen vollständig und rechtlich korrekt sind. Wer im Alter verkauft, hat es meist mit einer älteren Immobilie zu tun, und da sind die Unterlagen häufig lückenhaft. Dazu kommt, dass sich Berechnungsgrundlagen geändert haben. Die Wohnfläche etwa wurde früher nach anderen Regeln ermittelt als heute, und eine alte Angabe passt dann nicht mehr. Auch ein gültiger Energieausweis muss vorliegen.

Warum das so wichtig ist: Stimmen Angaben im Vertrag nicht, kann der Käufer im schlimmsten Fall den Kauf rückgängig machen wollen. Je sauberer die Unterlagen aufbereitet sind, desto kleiner ist dieses Risiko.

Zuerst sollte das Haus bewertet werden, damit beide einen gemeinsamen Ausgangspunkt haben. Danach stellt sich meist die Frage, ob einer den anderen auszahlt und das Haus übernimmt. Das hängt an zwei Dingen: Passen die Räume noch für eine Person, und ist es allein finanziell tragbar?

In den meisten Fällen haben beide trotz allem dasselbe Ziel. Sie wollen eine Lebenssituation auflösen, und zwar so, dass keiner finanziell schlechter dasteht. Das spricht für den bestmöglichen Verkaufspreis. Finden beide keine Einigung, kann einer die Teilungsversteigerung beantragen, und die bringt selten einen guten Preis. Sich auf einen gemeinsamen Makler zu einigen, der mit beiden spricht, ist deshalb aus meiner Sicht eine sehr gute Wahl.

Für einen Verkauf reicht fast immer eine Marktpreiseinschätzung. Sie zeigt, was Ihre Immobilie am Markt erzielen kann, und bei uns ist sie für Sie kostenlos. Ein Verkehrswertgutachten brauchen Sie dann, wenn ein Gericht oder das Finanzamt einen Wert verlangt: etwa wenn Sie bei Erbschaft oder Schenkung einen niedrigeren Wert nachweisen wollen als den, den das Finanzamt ansetzt, oder wenn bei einer Scheidung oder unter Erben vor Gericht um den Wert gestritten wird. Dafür braucht es einen öffentlich bestellten oder zertifizierten Sachverständigen oder den Gutachterausschuss. Ein solches Gutachten kostet meist einen vierstelligen Betrag.

Der Energiezustand wird immer wichtiger. Manche Banken finanzieren Häuser mit schlechter Effizienzklasse nur noch mit Abschlägen oder zu schlechteren Bedingungen, und das spürt der Verkäufer am Ende im Preis.

Ich empfehle deshalb eine Begehung mit einem Energieberater, im besten Fall einem, der auch ein Sanierungskonzept erstellt und die Umsetzung begleitet. Darin steckt viel Wert, denn für eine geplante Sanierung stehen meist mehr Zuschüsse und Förderkredite zur Verfügung, als man denkt. Wir arbeiten mit Energieberatern zusammen, die ich gern empfehle. Das Erstgespräch ist bei unseren Partnern in der Regel unverbindlich, eine kurze Begehung in der Immobilie liegt meist bei rund 250 Euro. Hat ein Haus Sanierungsbedarf, ist das gut investiertes Geld.