Kaufnebenkosten Pfalz 2026: Was bei 400.000 Euro anfällt
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Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in der Pfalz 2026?
In Rheinland-Pfalz beträgt die Grunderwerbsteuer seit 2012 unverändert 5,0 Prozent des Kaufpreises. Bei 400.000 Euro Kaufpreis sind das 20.000 Euro.
Das Finanzamt setzt die Steuer fest, nachdem der Notar den Kaufvertrag beurkundet hat. Der Bescheid kommt meist vier bis acht Wochen nach dem Notartermin, zahlen müssen Sie innerhalb eines Monats. Erst wenn das Geld eingegangen ist, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Ohne sie trägt das Grundbuchamt Sie nicht als neuen Eigentümer ein. Wer zügig ins Grundbuch will, überweist also gleich.
Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung für das Grundstück, in der Regel also der Kaufpreis. Bewegliche Gegenstände wie eine Einbauküche oder Möbel gehören nicht zum Grundstück. Stehen sie im Kaufvertrag mit einem eigenen, nachvollziehbaren Preis, fällt auf diesen Betrag keine Grunderwerbsteuer an. Bei einer Küche für 15.000 Euro spart das in Rheinland-Pfalz 750 Euro. Der Wert muss realistisch sein, das Finanzamt kann die Aufteilung prüfen.
Steuerfrei ist der Erwerb zwischen Ehepartnern und unter Verwandten in gerader Linie, also zwischen Eltern und Kindern (§ 3 Grunderwerbsteuergesetz, Serviceportal Rheinland-Pfalz).
Was kosten Notar und Grundbuch beim Hauskauf 2026?
Notar und Grundbuch kosten für den Kauf selbst gut 1 Prozent des Kaufpreises. Bei 400.000 Euro sind das nach der gesetzlichen Gebührentabelle rund 4.000 bis 5.000 Euro.
Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, prüft die rechtlichen Voraussetzungen und sorgt für die Eintragung im Grundbuch. Abgerechnet wird nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG): beim Notar 2,0 Gebühren für die Beurkundung, 0,5 für den Vollzug und meist 0,5 für die Betreuung, beim Grundbuchamt 1,0 Gebühr für die Umschreibung und 0,5 für die Auflassungsvormerkung. Eine volle Gebühr beträgt bei 400.000 Euro Kaufpreis 785 Euro (Tabelle B zu § 34 GNotKG). Auf die Notarleistungen kommen 19 Prozent Mehrwertsteuer, auf die Grundbuchkosten nicht. Mit den Auslagen des Notars ergibt das rund 4.100 Euro. Übernimmt der Notar zusätzliche Aufgaben, etwa Treuhandauflagen bei der Ablösung eines Verkäuferkredits, wird es etwas mehr. Das Kostenrechtsänderungsgesetz hat die Gebührentabelle zum 1. Juni 2025 neu gefasst, die Beträge der Tabelle B, nach der Notar und Grundbuchamt hier abrechnen, sind dabei gleich geblieben.
In Deutschland zahlt üblicherweise der Käufer Notar und Grundbuch komplett. Der Verkäufer trägt nur die Löschung seiner Grundschulden, falls im Grundbuch noch welche stehen.
Wer finanziert, zahlt zusätzlich die Grundschuld für die Bank, etwa 0,3 bis 0,5 Prozent des Darlehens. Bei einer 80-Prozent-Finanzierung über 320.000 Euro sind das weitere 1.000 bis 1.600 Euro.
Wie funktioniert die Maklerprovision in der Pfalz seit 2020?
Seit Dezember 2020 gilt beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses: Ist der Käufer Verbraucher, zahlt er höchstens so viel Provision wie der Verkäufer. In der Pfalz liegt die Gesamtprovision üblich bei 7,14 Prozent, also 3,57 Prozent je Seite.
Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro zahlt der Käufer dann 14.280 Euro Provision, der Verkäufer ebenfalls 14.280 Euro. Früher trug in vielen Regionen der Käufer die gesamte Provision. Das geht bei diesen Objekten seit 2020 nicht mehr, wenn der Käufer Verbraucher ist. Verbraucher ist, wer die Immobilie überwiegend zu privaten Zwecken kauft und nicht für eine gewerbliche oder selbstständige Tätigkeit.
Die Halbteilung gilt für Wohnungen und Einfamilienhäuser. Bei Mehrfamilienhäusern, Grundstücken und Gewerbeobjekten ist die Aufteilung frei verhandelbar.
Haben Käufer und Verkäufer jeweils einen Maklervertrag geschlossen, müssen beide Provisionen gleich hoch sein, sonst sind die Verträge unwirksam (§ 656c BGB). Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt und soll der Käufer einen Teil übernehmen, muss der Verkäufer mindestens denselben Betrag selbst tragen. Ihren Anteil zahlen Sie in diesem Fall erst, wenn nachgewiesen ist, dass der Verkäufer seinen Teil bezahlt hat (§ 656d BGB). Eine Vereinbarung, die dagegen verstößt, ist nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom März 2025 insgesamt nichtig und wird nicht auf die zulässige Hälfte gekürzt (BGH I ZR 138/24).
Was kommt bei 400.000 Euro insgesamt zusammen?
Mit Makler und Grundschuld kommen rund 10 Prozent zum Kaufpreis dazu, die Sie aus Eigenkapital bezahlen oder mitfinanzieren müssen. Bei 400.000 Euro sind das rund 39.000 bis 41.000 Euro.
So setzt sich das bei 400.000 Euro Kaufpreis zusammen:
- Grunderwerbsteuer, 5,0 Prozent: 20.000 Euro
- Notar und Grundbuch, rund 1 bis 1,25 Prozent: 4.000 bis 5.000 Euro
- Maklerprovision, Käuferanteil 3,57 Prozent: 14.280 Euro
- Grundschuld bei 320.000 Euro Darlehen: 1.000 bis 1.600 Euro
Ohne Makler und ohne Grundschuld sind es 24.000 bis 25.000 Euro, mit Makler 38.280 bis 39.280 Euro, mit Makler und Grundschuld 39.280 bis 40.880 Euro. Rechnen Sie mit 41.000 Euro Nebenkosten, liegt der Gesamtaufwand bei 441.000 Euro. Finanziert die Bank 80 Prozent des Kaufpreises, also 320.000 Euro, brauchen Sie 121.000 Euro Eigenkapital: 80.000 Euro für den Kaufpreis und 41.000 Euro für die Nebenkosten. Manche Banken finanzieren die Nebenkosten mit, verlangen dann aber höhere Zinsen.
Achten Sie auch auf den Zeitpunkt. Die Nebenkosten werden in den Wochen nach dem Notartermin fällig, die Grunderwerbsteuer oft noch bevor die Bank das Darlehen vollständig ausgezahlt hat. Das Geld dafür sollte also bereitliegen.
Im Vergleich der Bundesländer liegt Rheinland-Pfalz mit 5,0 Prozent Grunderwerbsteuer im Mittelfeld. In Bayern sind es 3,5 Prozent, dort lägen die Nebenkosten bei gleichem Kaufpreis etwa 6.000 Euro niedriger. Hessen verlangt 6 Prozent, bei 400.000 Euro also 4.000 Euro mehr. Im Saarland, in Brandenburg und in NRW sind es 6,5 Prozent. Baden-Württemberg liegt wie Rheinland-Pfalz bei 5 Prozent: Wer zwischen Neustadt und Mannheim abwägt, zahlt denselben Steuersatz, der Unterschied entsteht allein über den Kaufpreis.
Klären Sie mit Ihrer Bank vor dem Notartermin, welcher Anteil aus Eigenmitteln kommen muss.
Wo lässt sich bei den Kaufnebenkosten sparen?
Steuer und Gebühren sind gesetzlich festgelegt. Spielraum gibt es bei der Maklerprovision und bei Gegenständen, die gesondert im Kaufvertrag stehen.
Kaufen Sie direkt vom Eigentümer, entfällt die Provision ganz. Bei 400.000 Euro sind das 14.280 Euro. Dafür organisieren Sie Besichtigung, Prüfung der Unterlagen und Verhandlung selbst. Ist ein Makler beteiligt, sind die 7,14 Prozent zwar üblich, aber nicht gesetzlich festgeschrieben. Wie Sie bei Einbauküche und anderem Inventar Grunderwerbsteuer sparen, steht oben im ersten Abschnitt.
Was nicht geht: den Kaufpreis im Vertrag künstlich niedrig ansetzen, um Grunderwerbsteuer zu sparen. Das kann den Tatbestand der Steuerhinterziehung erfüllen. Bei auffällig niedrigen Preisen kann das Finanzamt die Angaben überprüfen.
Häufige Fragen
Kann ich die Grunderwerbsteuer steuerlich absetzen?
Bei einer selbst bewohnten Immobilie nicht. Die Grunderwerbsteuer gehört zu den Anschaffungskosten, und die sind bei Eigennutzung steuerlich nicht absetzbar. Wer vermietet, teilt die Grunderwerbsteuer auf Gebäude und Grund und Boden auf. Nur der Gebäudeanteil wird über die Abschreibung, kurz AfA, geltend gemacht, der Bodenanteil gar nicht. Der Satz hängt vom Baujahr ab: 2 Prozent im Jahr für Gebäude, die zwischen 1925 und 2022 fertiggestellt wurden, 3 Prozent für Neubauten ab 2023 und 2,5 Prozent für ältere Häuser (§ 7 Abs. 4 EStG). Ein Rechenbeispiel: Entfallen von 20.000 Euro Grunderwerbsteuer 14.000 Euro auf das Gebäude, sind das bei 2 Prozent 280 Euro im Jahr. Die übrigen Anschaffungsnebenkosten behandelt das Finanzamt bei Vermietung genauso. Die Kosten für die Grundschuld können Sie bei einer vermieteten Immobilie sofort als Werbungskosten abziehen.
Muss ich die Maklerprovision zahlen, wenn ich den Makler nicht beauftragt habe?
Nur wenn Sie selbst einen Vertrag mit dem Makler geschlossen haben oder wenn vereinbart ist, dass Sie einen Teil der Provision des Verkäufers übernehmen. Seit 2020 dürfen bei einer Wohnung oder einem Einfamilienhaus höchstens 50 Prozent der Provision auf Sie als Käufer übertragen werden. Ihren Anteil zahlen Sie dann erst, wenn nachgewiesen ist, dass der Verkäufer seinen Teil bezahlt hat.
Wie lange habe ich Zeit, die Grunderwerbsteuer zu zahlen?
Das Finanzamt setzt die Grunderwerbsteuer meist vier bis acht Wochen nach dem Notartermin fest. Fällig ist sie einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids, das Finanzamt kann die Frist verlängern. Solange die Steuer weder bezahlt noch gestundet ist, gibt es keine Unbedenklichkeitsbescheinigung, und ohne sie werden Sie nicht ins Grundbuch eingetragen. Eine Stundung ist nur möglich, wenn die pünktliche Zahlung eine erhebliche Härte wäre und die Steuer dadurch nicht gefährdet ist. Sie wird in der Regel nur auf Antrag und gegen Sicherheit gewährt (§ 222 Abgabenordnung).
Sind Notar- und Grundbuchkosten verhandelbar?
Nein. Die Gebühren stehen bundesweit einheitlich im Gerichts- und Notarkostengesetz, einen Verhandlungsspielraum gibt es nicht. Die Höhe hängt vom Kaufpreis und von der Art der Tätigkeit ab. Den Notar können Sie frei wählen. Da der Preis überall gleich ist, lohnt der Blick darauf, wie gründlich er arbeitet und wie gut er erklärt. Ein Fehler im Vertrag wird später teurer als jede Gebühr.
Was passiert, wenn der Maklervertrag gegen das Halbteilungsprinzip verstößt?
Das hängt davon ab, wer den Makler beauftragt hat. Haben Käufer und Verkäufer jeweils einen Maklervertrag mit unterschiedlich hoher Provision, sind die Verträge unwirksam, und der Makler kann von keiner Seite Provision verlangen (§ 656c BGB). Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt und sollen Sie mehr übernehmen, als der Verkäufer selbst trägt, ist die Übernahmevereinbarung insgesamt nichtig. Haben Sie schon gezahlt, können Sie das Geld zurückfordern, so der Bundesgerichtshof im März 2025 (I ZR 138/24). Prüfen Sie deshalb vor der Unterschrift, ob die Provision für beide Seiten gleich hoch ist.
Welche Nebenkosten kommen bei einer Finanzierung noch dazu?
Die Grundschuld für die Bank. Sie kostet etwa 0,3 bis 0,5 Prozent des Darlehens, bei einer 80-Prozent-Finanzierung über 320.000 Euro also weitere 1.000 bis 1.600 Euro. Manche Banken verlangen außerdem Bereitstellungszinsen, wenn sich die Auszahlung verzögert. Fragen Sie Ihre Bank früh nach allen Finanzierungskosten.
Gibt es Freibeträge oder Ermäßigungen bei der Grunderwerbsteuer?
Ja. Bei Schenkungen oder Verkäufen zwischen Verwandten in gerader Linie, also von Eltern an Kinder oder umgekehrt, fällt keine Grunderwerbsteuer an. Zwischen Ehepartnern und eingetragenen Lebenspartnern ist der Erwerb ebenfalls steuerfrei. Beträgt der maßgebliche Wert höchstens 2.500 Euro, fällt ebenfalls keine Grunderwerbsteuer an. Für alle anderen Käufe gilt in Rheinland-Pfalz der volle Satz von 5,0 Prozent.
Warum sind die Nebenkosten in der Pfalz niedriger als im Saarland?
Weil die Grunderwerbsteuer im Saarland 6,5 Prozent beträgt und in Rheinland-Pfalz 5,0 Prozent. Bei 400.000 Euro Kaufpreis sind das 6.000 Euro Unterschied allein bei dieser Steuer. Notar und Grundbuch kosten in beiden Ländern gleich viel, und die Maklerprovision liegt in ähnlicher Höhe. Wer nahe der Landesgrenze sucht, sollte den Unterschied bei der Ortswahl mitrechnen.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten bei 300.000 oder 500.000 Euro?
Die Grunderwerbsteuer bleibt bei 5,0 Prozent, die Gebühren für Notar und Grundbuch steigen langsamer als der Kaufpreis. Bei 300.000 Euro zahlen Sie 15.000 Euro Grunderwerbsteuer und rund 3.300 bis 4.000 Euro für Notar und Grundbuch, zusammen etwa 18.300 bis 19.000 Euro ohne Makler. Bei 500.000 Euro sind es 25.000 Euro Grunderwerbsteuer und rund 4.900 bis 6.000 Euro für Notar und Grundbuch, zusammen etwa 29.900 bis 31.000 Euro. Ist ein Makler beteiligt, kommen 3,57 Prozent dazu, bei 300.000 Euro also 10.710 Euro, bei 500.000 Euro 17.850 Euro.
Marktwert Ihrer Immobilie kennen?
Wenn Sie wissen möchten, was Ihre Immobilie heute wert ist, dann sprechen Sie mit mir oder meiner Schwester Sarah. Drei-Verfahren-Bewertung, ohne Verpflichtung zum nächsten Schritt.
- Ministerium der Finanzen Rheinland-Pfalz: Fragen und Antworten zum Steuerrecht Die Grunderwerbsteuer beträgt in Rheinland-Pfalz seit 1. März 2012 fünf Prozent von der Gegenleistung (Kaufpreis).
- Serviceportal Rheinland-Pfalz: Grunderwerbsteuer zahlen Erwerbsvorgänge von Grundstücken unterliegen der Grunderwerbsteuer. Bemessungsgrundlage ist der Wert der Gegenleistung. Befreiungen gelten bei Erwerb zwischen Ehepartnern oder in gerader Linie.
- GNotKG Anlage 2 zu § 34: Gebührentabelle Tabelle B: Eine volle Gebühr beträgt bei einem Geschäftswert bis 320.000 Euro 635 Euro, bis 410.000 Euro 785 Euro, bis 500.000 Euro 935 Euro. Fassung durch das KostBRÄG 2025, gültig seit 1. Juni 2025.
- Paragraf 656d BGB: Vereinbarungen über die Maklerkosten Hat nur eine Partei einen Maklervertrag abgeschlossen, ist eine Kostenübernahme durch die andere Partei nur wirksam, wenn die beauftragende Partei mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Der Anspruch gegen die andere Partei wird erst fällig, wenn die Zahlung der beauftragenden Partei nachgewiesen ist.
- Paragraf 656c BGB: Halbteilungsgrundsatz Maklerprovision Lässt sich ein Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags einen Maklerlohn versprechen, muss dieser in gleicher Höhe vereinbart werden. Vereinbart der Makler mit einer Partei, dass er unentgeltlich tätig wird, kann er sich auch von der anderen Partei keinen Maklerlohn versprechen lassen.
- IHK München: Immobilienkauf Verteilung Maklerprovision Für den Provisionsanspruch des Maklers bedeutet das Halbteilungsprinzip, dass in beiden Maklerverträgen die Provision gleich hoch sein muss, Paragraf 656c BGB. Verstößt ein Maklervertrag gegen das Halbteilungsprinzip, ist der Maklervertrag unwirksam.
- Bundesgerichtshof, Pressemitteilung 45/2025: Gesamtnichtigkeit einer Vereinbarung über die Maklerkosten Urteil vom 6. März 2025, I ZR 138/24: Ein Verstoß gegen § 656d BGB führt zur Gesamtnichtigkeit der Vereinbarung, eine Reduzierung auf den zulässigen Anteil findet nicht statt. Die Käufer können die gezahlte Provision zurückfordern.
- Paragraf 3 GrEStG: Allgemeine Ausnahmen von der Besteuerung Steuerfrei sind unter anderem Erwerbe bis 2.500 Euro, Erwerbe unter Ehegatten und Lebenspartnern sowie Erwerbe durch Verwandte in gerader Linie.
- Paragraf 222 AO: Stundung Stundung ist möglich, wenn die Einziehung bei Fälligkeit eine erhebliche Härte wäre und der Anspruch nicht gefährdet erscheint. Sie soll in der Regel nur auf Antrag und gegen Sicherheitsleistung gewährt werden.
- Paragraf 7 Abs. 4 EStG: Abschreibung bei Gebäuden Wohngebäude, fertiggestellt nach dem 31. Dezember 2022: jährlich 3 Prozent; zwischen 1925 und 2022: 2 Prozent; vor 1925: 2,5 Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten.
- Finanzämter Brandenburg: Grunderwerbsteuer Der Steuersatz beträgt für Rechtsvorgänge ab dem 1. Juli 2015 in Brandenburg 6,5 Prozent.
- Serviceportal Saarland: Bescheid über Grunderwerbsteuer Seit dem 1. Januar 2015 beträgt die Grunderwerbsteuer im Saarland 6,5 Prozent der Bemessungsgrundlage.
- Verwaltungsportal Hessen: Grunderwerbsteuer In Hessen beträgt der Steuersatz 6 Prozent.
- Landtag Baden-Württemberg, Drucksache 17/6851 mit Stellungnahme des Finanzministeriums Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg seit 5. November 2011 5,0 Prozent; der Bundessatz von 3,5 Prozent nach § 11 GrEStG gilt nur noch in Bayern.
- Landtag Nordrhein-Westfalen, Drucksache 18/9333 (Mai 2024) Nordrhein-Westfalen erhebt die Grunderwerbsteuer mit derzeit 6,5 Prozent.