Verkehrswertgutachten oder Marktpreiseinschätzung: Was brauchen Eigentümer wirklich?

Den Verkehrswert definiert § 194 Baugesetzbuch. Er ist der Preis, der zum Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Ein Verkehrswertgutachten ermittelt diesen Wert nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und dokumentiert jeden Rechenschritt, häufig auf 30 oder mehr Seiten.

Die Marktpreiseinschätzung fragt etwas anderes: Was ist für dieses Haus oder diese Wohnung heute realistisch zu erzielen? Sie arbeitet mit denselben Wertermittlungsverfahren. Dazu kommt, was in keiner Formel steht: wie groß die Nachfrage im Ort gerade ist, zu welchen Preisen vergleichbare Objekte angeboten werden und was in den letzten Monaten tatsächlich bezahlt wurde.

Eine Marktpreiseinschätzung ist kein Gutachten und ersetzt es vor Gericht oder beim Finanzamt nicht. Ein Gutachten garantiert umgekehrt keinen Verkaufspreis. Am Ende zahlt der Käufer, was er zu zahlen bereit ist.

Ein formelles Gutachten brauchen Sie, wenn eine Behörde oder ein Gericht den Wert nachvollziehen und anerkennen muss. Das betrifft vor allem vier Fälle.

Bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer ermittelt das Finanzamt den Immobilienwert nach den Bewertungsverfahren des Bewertungsgesetzes. Ist er zu hoch, können Sie einen niedrigeren tatsächlichen Wert nachweisen. § 198 Bewertungsgesetz nennt dafür als Regelfall ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen, der von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert wurde. Dazu zählen etwa öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige. Als Nachweis kann auch ein Kaufpreis dienen, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag zustande gekommen ist, sofern sich die maßgeblichen Verhältnisse bis zum Stichtag nicht verändert haben (§ 198 Abs. 3 BewG). Eine Maklereinschätzung genügt hier nicht.

Bei einer strittigen Scheidung mit Zugewinnausgleich bestellt das Familiengericht in der Regel einen Sachverständigen, wenn sich die Partner nicht auf einen Wert einigen können.

Werden sich mehrere Erben nicht einig, gibt ein neutrales Gutachten die belastbare Grundlage für die Auszahlungen.

In gerichtlichen und behördlichen Verfahren, etwa bei Betreuungssachen, Insolvenzen oder Zwangsversteigerungen, ziehen Gerichte für den Wert Sachverständige hinzu. Bei der Zwangsversteigerung setzt das Vollstreckungsgericht den Verkehrswert fest, nötigenfalls nach Anhörung von Sachverständigen (§ 74a Abs. 5 ZVG).

In all diesen Fällen zählt die formale Qualifikation des Gutachters genauso wie der Inhalt. Fragen Sie deshalb vor der Beauftragung, wofür das Gutachten anerkannt sein muss.

Der häufigste Anlass für eine Bewertung ist der geplante Verkauf. Dafür reicht die Marktpreiseinschätzung, und sie beantwortet genau die Frage, die Sie dann haben: Welcher Preis ist heute erzielbar? Ein Gutachten hält dagegen den Wert zu einem Stichtag fest. Für die Preisstrategie zählt, was vergleichbare Objekte in Neustadt, an der Mittelhaardt oder im jeweiligen Ortsteil gerade kosten und wie schnell sie einen Käufer finden.

Auch wenn sich die Familie einig ist, genügt die Einschätzung oft. Vertrauen sich Erben oder Ehepartner und brauchen nur eine neutrale Zahl zur Orientierung, sparen sie sich mit dem Verzicht auf das Vollgutachten Geld und mehrere Wochen. Sobald es strittig wird, gilt der Abschnitt oben.

Manche Eigentümer haben gar keinen konkreten Anlass. Sie wollen wissen, wo ihr Haus im Markt steht, zum Beispiel für die Ruhestandsplanung oder eine anstehende Finanzierung. Dafür ein vierstelliges Gutachten zu beauftragen, steht in keinem Verhältnis.

Die Honorare für Verkehrswertgutachten sind frei vereinbar. Viele Sachverständige richten sich nach Objektwert und Aufwand. Für ein Einfamilienhaus kostet ein Vollgutachten häufig zwischen 1.500 und 3.000 Euro, bei komplexen Objekten wie vermieteten Mehrfamilienhäusern oder Erbbaurechten auch mehr. Dazu kommen mehrere Wochen Bearbeitungszeit, weil der Gutachter Grundbuch, Baulasten, Bodenrichtwerte und den Zustand des Objekts vollständig auswertet.

Ein Kurzgutachten gibt es ab etwa 500 Euro. Als formeller Wertnachweis vor Gericht oder beim Finanzamt reicht es in der Regel nicht aus. Es passt für Eigentümer, die eine schriftliche Werteinschätzung mit Begründung wollen und den formellen Anspruch nicht brauchen.

Die Marktpreiseinschätzung eines Maklers ist üblicherweise kostenfrei und unverbindlich. Der Makler setzt dabei auf eine spätere Zusammenarbeit, verpflichtet sind Sie dazu nicht. Seriös ist eine Einschätzung, wenn der Preis nachvollziehbar hergeleitet ist und der Makler den Markt vor Ort nachweislich kennt. Wer nur eine Wunschzahl nennt, um an den Auftrag zu kommen, hilft Ihnen nicht weiter.

So gehe ich bei Will Immobilien vor, und so sollte jede seriöse Einschätzung aufgebaut sein.

Zuerst nehme ich das Objekt auf: Lage, Baujahr, Wohnfläche, Grundstück, Zustand, Modernisierungen, Energieausweis. Ohne Besichtigung bleibt jede Zahl eine Schätzung mit breiter Spanne.

Danach rechne ich mit mehreren Verfahren. Das Vergleichswertverfahren zieht tatsächlich erzielte Preise ähnlicher Objekte heran. Bei Wohnungen und Standardhäusern ist es das wichtigste Verfahren. Das Sachwertverfahren rechnet Bodenwert plus Gebäudewert und stützt die Einschätzung bei individuellen Häusern. Bei vermieteten Objekten und Kapitalanlagen zählt das Ertragswertverfahren.

Dann gleiche ich mit dem Markt vor Ort ab: Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse in Rheinland-Pfalz, aktuelle Angebote und unsere eigenen Verkaufsdaten aus Neustadt, der Mittelhaardt und der Region. Hier liegt der Unterschied zum Online-Rechner. Ein Online-Rechner kann Marktdaten auswerten, den Zustand und die Besonderheiten Ihres Hauses ohne Besichtigung aber nicht erfassen.

Im Ergebnisgespräch bekommen Sie eine begründete Preisspanne und meine Empfehlung für die Vermarktung. Die Einschätzung gehört Ihnen, auch wenn Sie am Ende nicht verkaufen.

Der Angebotspreis ist die Entscheidung mit den größten Folgen im ganzen Verkauf. Liegt er deutlich über dem Markt, winken die kaufkräftigen Interessenten der ersten Wochen ab. Das Objekt steht, und jede spätere Preissenkung sieht der Markt. Käufer verhandeln dann aus einer stärkeren Position, und der Erlös liegt am Ende nicht selten unter dem, was ein realistischer Start gebracht hätte.

Der umgekehrte Fehler fällt weniger auf und ist genauso teuer: Wer ohne Marktkenntnis zu niedrig ansetzt, verkauft zwar schnell, lässt aber fünfstellige Beträge liegen.

Deshalb sollten Sie vor dem Start eine begründete Preisspanne kennen, egal ob Sie mit Makler oder privat verkaufen. Die Einschätzung kostet Sie einen Termin, ein Fehlstart echtes Geld.