Immobilien vererben oder verschenken in der Pfalz: Was 2026 gilt

Grundlage ist das Jahressteuergesetz 2022. Es hat die steuerliche Bewertung für alle Stichtage nach dem 31. Dezember 2022 an die Immobilienwertermittlungsverordnung angepasst. Im Ertrags- und Sachwertverfahren rechnet das Finanzamt seitdem nach den Grundsätzen, die auch für Verkehrswertgutachten gelten.

Wer 2022 ein Haus im Wert von 350.000 Euro vererbt hätte, muss seit 2023 mit einem steuerlichen Wert von möglicherweise 420.000 Euro rechnen, falls keine aktuellen Vergleichswerte vorliegen. Der Freibetrag ist damit schneller überschritten. Das Statistische Bundesamt meldete für 2024 bundesweit 13,3 Milliarden Euro festgesetzte Erbschaft- und Schenkungsteuer, 12,3 Prozent mehr als im Vorjahr und ein neuer Höchstwert. Die Schenkungsteuer allein stieg um 17,8 Prozent und hat sich seit 2021 mehr als verdoppelt.

Auf dem Land liegen in der Pfalz viele Wohnhäuser weiter unter dem Freibetrag von 400.000 Euro. In Hambach, Diedesfeld oder Mussbach rücken Häuser durch die neue Bewertung aber näher an diese Grenze. Ich rate deshalb, vor jeder Übertragung den Verkehrswert nach den drei Verfahren ermitteln zu lassen. Setzt das Finanzamt einen höheren Wert an, lässt sich ein niedrigerer Wert nach § 198 Bewertungsgesetz nachweisen. Anerkannt wird dafür in der Regel ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines bestellten oder zertifizierten Sachverständigen für Grundstückswerte.

Der Freibetrag kann alle zehn Jahre erneut in voller Höhe genutzt werden, denn zusammengerechnet werden nur Erwerbe von derselben Person innerhalb von zehn Jahren (§ 14 Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz). Ein Rechenbeispiel: Wer 2026 eine Immobilie im Wert von 700.000 Euro an sein einziges Kind übertragen möchte, kann zunächst die Hälfte verschenken und nach Ablauf von zehn Jahren die andere Hälfte. Jede Schenkung liegt mit 350.000 Euro unter dem Freibetrag, bei gleichbleibendem Wert fällt keine Schenkungsteuer an. Wird die gesamte Immobilie auf einmal übertragen, sind 300.000 Euro steuerpflichtig. In Steuerklasse I gilt dafür ein Satz von 11 Prozent, das ergibt 33.000 Euro Schenkungsteuer. Bei zwei Kindern sieht es anders aus: Jedes erhält bei gleichen Teilen 350.000 Euro und bleibt schon bei einer einzigen Übertragung unter seinem Freibetrag.

Hatte der Erblasser oder Schenker seinen Wohnsitz in Rheinland-Pfalz, ist das Finanzamt Kusel-Landstuhl zuständig, egal wo die Immobilie liegt. Das Finanzamt am Ort der Immobilie stellt nur den Grundstückswert fest. Eine Schenkung muss innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis angezeigt werden. Eine Immobilienschenkung wird notariell beurkundet, der Notar meldet sie dem Finanzamt, und eine eigene Anzeige ist dann nicht nötig. Ich empfehle in jedem Fall, die Übertragung mit einem Steuerberater oder Notar vorzubereiten und die Zehnjahresfrist im Blick zu behalten.

Beim Vererben geht die Immobilie mit dem Erbfall automatisch über, zu Lebzeiten fällt keine Notargebühr an. Die Freibeträge lassen sich aber nur einmal nutzen, und bei größeren Vermögen bleibt ein steuerpflichtiger Teil.

Viele Eigentümer in der Pfalz haben ein Einfamilienhaus in einem Weinort oder ein kleineres Reihenhaus in Neustadt, Bad Dürkheim oder Landau. Der Wert liegt häufig noch unter 400.000 Euro, eine einmalige Schenkung oder Vererbung an ein Kind wäre dann theoretisch steuerfrei. Durch die Bewertungsreform seit 2023 steigt der steuerliche Wert aber oft über diese Grenze. Dann kann es sinnvoll sein, die Übertragung auf zwei Schenkungen im Abstand von zehn Jahren aufzuteilen.

Für das selbstgenutzte Familienheim gibt es eigene Befreiungen (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a bis 4c Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz). Zu Lebzeiten lässt es sich an den Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner steuerfrei übertragen, unabhängig vom Wert. Im Erbfall bleibt es für den überlebenden Ehegatten oder Lebenspartner steuerfrei, wenn er es unverzüglich selbst bezieht und zehn Jahre lang selbst bewohnt. Kinder sind nur im Erbfall befreit, unter denselben Bedingungen und nur für die Wohnfläche bis 200 Quadratmeter. Wer seinem Kind das Familienheim zu Lebzeiten schenkt, kann diese Befreiung nicht nutzen. In der Praxis sehe ich häufig, dass Eigentümer diese Befreiungen nicht kennen und unnötig Steuern zahlen. Bei solchen Fragen arbeite ich eng mit Steuerberatern und Notaren zusammen, damit die Lösung rechtlich sauber ist und steuerlich passt.

Welches Verfahren gilt, richtet sich nach der Art des Grundstücks, nicht danach, ob es vermietet ist (§ 182 Bewertungsgesetz). Ein- und Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen werden über Vergleichswerte bewertet, auch wenn sie vermietet sind. Das Vergleichswertverfahren orientiert sich an tatsächlich gezahlten Kaufpreisen in der Umgebung. Das Ertragswertverfahren gilt für Mietwohngrundstücke sowie Geschäfts- und gemischt genutzte Grundstücke und rechnet mit den erzielbaren Mieteinnahmen und der Restnutzungsdauer. Fehlen für ein Haus oder eine Wohnung Vergleichswerte, greift das Sachwertverfahren. Dann werden Bodenwert und Gebäudesachwert ermittelt und mit dem Sachwertfaktor des örtlichen Gutachterausschusses angepasst. Gibt es keinen, gilt die Wertzahl aus dem Gesetz, die seit 2023 für Ein- und Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen zwischen 0,8 und 1,8 liegt (Anlage 25 Bewertungsgesetz). Das führt zu deutlich höheren Werten.

Erscheint die Schätzung des Finanzamts zu hoch, kann ein eigenes Sachverständigengutachten sinnvoll sein. Ich bewerte nach allen drei Verfahren, das ist bei Will Immobilien Standard. Die drei Werte stehen dann nebeneinander und zeigen, ob sich ein Gutachten lohnt. Beim Finanzamt zählt allerdings nur ein Nachweis nach § 198 Bewertungsgesetz, in der Regel ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines bestellten oder zertifizierten Sachverständigen. In Diedesfeld, Mussbach oder auf der Haardt gibt es Lagen, die sich nicht pauschal bewerten lassen. Ein gutes Gutachten berücksichtigt Hanglage, Erschließung oder den Blick in die Weinberge und kann den steuerpflichtigen Wert erheblich senken. Was es kostet, hängt vom Gutachter und vom Objekt ab. Es rechnet sich vor allem dann, wenn der Wert dadurch unter der Freibetragsgrenze bleibt.

Die Zehnjahresfrist beginnt mit dem Tag der Schenkung und endet genau zehn Jahre später. Als ausgeführt gilt eine Immobilienschenkung nach den Erbschaftsteuer-Richtlinien, sobald Auflassung und Eintragungsbewilligung notariell vorliegen und der Beschenkte die Eintragung beantragen kann. Die spätere Umschreibung im Grundbuch ändert an der Frist nichts. Wer am 15. März 2026 eine Immobilie im Wert von 400.000 Euro an sein Kind verschenkt, kann am 16. März 2036 erneut 400.000 Euro steuerfrei übertragen.

Mehrere Schenkungen vom selben Schenker an denselben Beschenkten innerhalb von zehn Jahren werden zusammengerechnet, der Freibetrag gilt dann nur einmal. Wer seinem Kind 2020 200.000 Euro geschenkt hat und 2026 weitere 250.000 Euro schenkt, liegt 50.000 Euro über dem Freibetrag von 400.000 Euro. Darauf fallen in Steuerklasse I 7 Prozent an, also 3.500 Euro Schenkungsteuer. Das Finanzamt prüft das anhand der gespeicherten Daten.

Bei Erbschaften gilt eine Anzeigepflicht von drei Monaten nach Kenntnis des Erbfalls. Standesamt, Nachlassgericht und Notar melden Sterbefall, eröffnete Testamente und Erbscheine zwar selbst ans Finanzamt. Gehört eine Immobilie zum Nachlass, müssen die Erben den Erwerb aber trotzdem selbst anzeigen (§ 30 Abs. 3 Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz). Hält das Finanzamt eine Steuerpflicht für wahrscheinlich, fordert es die Erben zur Abgabe einer Erbschaftsteuererklärung auf.

Ich rate dazu, die Unterlagen früh zusammenzustellen: Grundbuchauszug, Kaufvertrag, Baubeschreibung, Energieausweis, aktuelle Fotos und eventuell Mietverträge. Das beschleunigt das Verfahren und erspart Rückfragen. Wer unsicher ist, ob eine Anzeige nötig ist, fragt im Zweifel beim Finanzamt nach oder schaltet einen Steuerberater ein. Bleibt eine Schenkung ungemeldet, beginnt die Festsetzungsfrist erst, wenn das Finanzamt davon erfährt oder der Schenker stirbt (§ 170 Abs. 5 Abgabenordnung). Die Steuer kann dann auch nach vielen Jahren noch festgesetzt werden.

Geregelt ist der Nießbrauch in §§ 1030 ff. BGB. Den Kapitalwert berechnet das Finanzamt nach § 14 Bewertungsgesetz: Jahreswert der Nutzung mal einem Vervielfältiger, den das Bundesfinanzministerium jedes Jahr nach der aktuellen Sterbetafel bekannt gibt. Er hängt von Alter und Geschlecht ab. Der Jahreswert darf höchstens den steuerlichen Wert der Immobilie geteilt durch 18,6 betragen (§ 16 Bewertungsgesetz).

Ein Rechenbeispiel: Eine 65-jährige Mutter überträgt ihrer Tochter ein Einfamilienhaus mit einem steuerlichen Wert von 700.000 Euro und behält den Nießbrauch. Als Jahreswert wird vereinfacht die ortsübliche Jahresmiete von 21.600 Euro angesetzt. Für Bewertungsstichtage ab dem 1. Januar 2026 beträgt der Vervielfältiger für eine 65-jährige Frau 12,583. Daraus ergibt sich ein Kapitalwert von rund 271.800 Euro, und der steuerliche Wert der Schenkung sinkt von 700.000 Euro auf rund 428.200 Euro. Nach dem Freibetrag von 400.000 Euro bleiben 28.200 Euro, bei 7 Prozent sind das 1.974 Euro Schenkungsteuer. Ohne Nießbrauch wären es 33.000 Euro. Jeder Fall gehört konkret durchgerechnet.

Der Nießbrauch wird im notariellen Vertrag vereinbart und im Grundbuch eingetragen. Er endet mit dem Tod der Berechtigten und kann weder vererbt noch verkauft werden (§§ 1059, 1061 BGB). Verzichten die Eltern später ohne Gegenleistung auf den Nießbrauch, wertet der Bundesfinanzhof das als neue Schenkung, deren Wert wieder gegen den Freibetrag gerechnet wird. Für den Pflichtteil gilt eine Besonderheit: Solange ein vorbehaltener Nießbrauch besteht, beginnt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die Zehnjahresfrist der Pflichtteilsergänzung (§ 2325 BGB) nicht zu laufen. Pflichtteilsberechtigte können die Schenkung also auch nach vielen Jahren noch in ihre Berechnung einbeziehen.

Mit einem Wohnrecht darf der Berechtigte die Wohnung nur selbst nutzen, zusammen mit seiner Familie (§ 1093 BGB). Mit dem Nießbrauch darf er auch vermieten und die Miete behalten. Wer die Mieteinnahmen als Altersvorsorge braucht, fährt deshalb meist mit dem Nießbrauch besser.