Sie leben im Ausland, Ihre Immobilie steht in der Pfalz: Ich übernehme den Verkauf vor Ort

Schritt 1: Erstgespräch per Video. Wir sprechen über Ihre Immobilie, Ihren Zeitplan und Ihre steuerliche Lage als Nicht-Resident. Ich frage nach Land, Zeitzone und Sprache. Grundbuchauszug, Wohnflächenberechnung und Energieausweis schicken Sie mir digital. Das Gespräch dauert 60 Minuten und läuft über Zoom oder Teams, zu Ihrer Tageszeit.

Schritt 2: Bewertung und Vermarktungsplan. Ich fahre zu Ihrer Immobilie in der Pfalz und schätze den Wert auf Grundlage der Daten des Gutachterausschusses, vergleichbarer Verkäufe in der Mittelhaardt und meiner Kenntnis der einzelnen Lagen. Den Plan erhalten Sie als PDF, wir besprechen ihn im zweiten Video-Termin.

Schritt 3: Vermarktung. Ich lasse professionelle Fotos machen, wenn es sinnvoll ist auch mit Drohne, bereite die Grundrisse auf und erstelle das Exposé. Die Besichtigungen führe ich persönlich, mit vorqualifizierten Käufern. Jede Woche bekommen Sie einen Bericht: wer da war, was gefragt wurde, welches Angebot vorliegt. Dafür müssen Sie nicht vor Ort sein.

Schritt 4: Beurkundung⁶. Es gibt drei Wege: Vollmacht beim Notar⁶ in Neustadt mit einem Vertrauten vor Ort, Beurkundung⁶ über die zuständige deutsche Auslandsvertretung⁵ in Ihrem Land, oder Vollmacht beim Notar⁶ im Ausland mit Apostille oder Legalisation⁸. Welcher passt, klären wir früh, meist im zweiten Termin.

Wenn Sie Ihren Wohnsitz im Ausland haben und eine Immobilie in Deutschland privat verkaufen, greift § 49 Absatz 1 Nummer 8 Einkommensteuergesetz¹. Ein Gewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft mit einem deutschen Grundstück zählt zu den inländischen Einkünften und unterliegt der beschränkten Steuerpflicht in Deutschland. Nummer 2 Buchstabe f betrifft Veräußerungen im Rahmen eines Gewerbebetriebs.

Ob tatsächlich Steuer anfällt, hängt von zwei Faktoren ab. Erstens: der Spekulationsfrist nach § 23 EStG². Liegen zwischen Anschaffung und Verkauf mehr als zehn Jahre, ist die Veräußerung in der Regel nicht steuerbar. Innerhalb der Frist und ohne Selbstnutzungs-Ausnahme entsteht ein steuerpflichtiger Gewinn. Zweitens: dem Doppelbesteuerungsabkommen⁴ zwischen Deutschland und Ihrem Wohnsitzland.

Die meisten DBA⁴ folgen dem OECD-Musterabkommen und weisen das Besteuerungsrecht für unbewegliches Vermögen dem Belegenheitsstaat zu, also Deutschland. Ihr Wohnsitzland rechnet die in Deutschland gezahlte Steuer dann meist an oder stellt frei. Welche Methode gilt, regelt das jeweilige Abkommen. In der Datenbank des Bundesfinanzministeriums⁴ stehen alle deutschen DBA im Volltext.

Beispiel, keine Steuerberatung. Im Einzelfall Steuerberater hinzuziehen, idealerweise mit DBA⁴-Erfahrung für Ihr Wohnsitzland. Ich nenne Ihnen gern Steuerberater in der Pfalz, die Distanz-Mandate betreuen.

Weg 1: Vollmacht in Neustadt. Sie benennen eine Vertrauensperson in Deutschland (Familienmitglied, Freundin, Anwältin). Diese Person erhält von Ihnen eine notarielle Verkaufsvollmacht⁶, mindestens mit beglaubigter Unterschrift, weil das Grundbuchamt Erklärungen nur in öffentlicher oder öffentlich beglaubigter Form annimmt (§ 29 GBO⁷), und unterzeichnet stellvertretend beim Notar⁶ in Neustadt. Das ist der einfachste Weg, sobald die Vollmacht einmal steht.

Weg 2: deutsche Auslandsvertretung⁵. Konsularbeamte an deutschen Botschaften und Konsulaten können Vollmachten beurkunden und Unterschriften beglaubigen. Ihre Urkunden stehen denen eines inländischen Notars gleich (§ 10 Konsulargesetz). Nicht jede Vertretung nimmt jede Beurkundung vor, deshalb fragen Sie vorher bei der für Sie zuständigen Botschaft oder dem Konsulat an. Zur Unterschrift erscheinen Sie dort persönlich.

Weg 3: Notar⁶ im Ausland mit Apostille⁸. Wo keine deutsche Auslandsvertretung⁵ beurkundet, kann ein lokaler Notar⁶ die Erklärung aufnehmen. In den Vertragsstaaten des Haager Übereinkommens von 1961 bestätigt eine Apostille des Ausstellungsstaats die Urkunde, sonst legalisiert sie die deutsche Auslandsvertretung⁸. Mit einigen Staaten, darunter Österreich und die Schweiz, hat Deutschland eigene Abkommen, die von dieser Bestätigung befreien können⁸.

Welcher Weg passt, hängt vor allem von Ihrem Wohnsitzland ab und davon, wie eilig und wie verwickelt der Fall ist. Ich kläre das mit Ihnen im zweiten Video-Termin und stelle den Kontakt zum Notariat⁶ in Neustadt her, mit dem ich seit Jahren zusammenarbeite.

Käufer-Netzwerk. Ich kenne die Familien, die in der Mittelhaardt ein gutes Haus suchen, seit Jahren persönlich. Viele meiner Verkäufe gehen an vorgemerkte Interessenten, oft bevor das Objekt in Portalen erscheint. Für Sie als Eigentümer aus der Distanz heißt das: weniger Besichtigungen, eine kürzere Vermarktungszeit und Anfragen, die schon vorqualifiziert sind.

Marktdaten. Ich arbeite mit den Bodenrichtwerten und Verkaufsdaten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte für den Bereich Rheinpfalz, der für Neustadt zuständig ist¹⁰, ergänze sie mit eigenen Vergleichsverkäufen aus Haardt, Mussbach, Diedesfeld, Gimmeldingen und der gesamten Mittelhaardt. Hier kommt es auf die genaue Lage an: Der Hang Richtung Weinberg ist ein anderer Markt als die Ortsmitte.

Gezielte Vermarktung. Ich stelle eine Immobilie nicht auf zwölf Portale gleichzeitig. Für jedes Objekt überlege ich, wer als Käufer in Frage kommt, und spreche diese Leute gezielt an. Dazu gehören ein ausführliches Exposé, professionelle Fotos und in vielen Fällen eine eigene Website für das Objekt.

Erreichbarkeit. Sie erreichen mich über WhatsApp ohne Roaming-Kosten, per E-Mail mit Antwort am selben Tag und telefonisch zu Ihrer Tageszeit. Termine liegen in der Regel zwischen 7 und 22 Uhr MEZ, am Wochenende je nach Saison. Ich spreche Deutsch, auf Wunsch führe ich Termine auch auf Englisch.

Einen Online-Kalender zum Selbstbuchen gibt es bei mir nicht. Sie hinterlassen mir Name, E-Mail, Land und Zeitzone sowie die Adresse Ihrer Pfalz-Immobilie. Ich melde mich in der Regel innerhalb eines Werktags zurück und schlage Ihnen zwei bis drei Termine vor, die in Ihre Tageszeit passen.

Termine sind in der Regel zwischen 7 und 22 Uhr MEZ. Termine am Wochenende biete ich je nach Saison an. Das Erstgespräch dauert rund 60 Minuten und findet per Zoom oder Microsoft Teams statt. Wir sprechen Deutsch oder Englisch.

Für kurze Rückfragen zwischendurch erreichen Sie mich am schnellsten über WhatsApp unter +49 179 4498559, auch international ohne Roaming-Kosten für Sie.