Kaufnebenkosten Pfalz 2026: Was kostet ein Haus in Landau vs. Speyer?

Die Grunderwerbsteuer wird vom Finanzamt nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags per Steuerbescheid festgesetzt. Der Bescheid erreicht den Käufer in der Regel vier bis acht Wochen nach dem Notartermin. Ab Zustellung hat der Käufer vier Wochen Zeit, die Steuer zu überweisen. Ohne bezahlte Grunderwerbsteuer stellt das Finanzamt keine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, und ohne diese Bescheinigung trägt das Grundbuchamt den Käufer nicht als neuen Eigentümer ein. Die Grunderwerbsteuer ist also eine echte Hürde im Kaufprozess.

Die Bemessungsgrundlage ist der notariell beurkundete Kaufpreis. Bewegliche Gegenstände wie eine Einbauküche, Markisen oder eine Sauna können separat im Kaufvertrag ausgewiesen werden und unterliegen dann nicht der Grunderwerbsteuer. Bei einer hochwertigen Küche im Wert von 15.000 Euro spart das in Rheinland-Pfalz 750 Euro Steuer. In der Praxis prüft das Finanzamt solche Aufteilungen aber kritisch – der separate Wert muss nachvollziehbar und marktgerecht sein.

Im Vergleich zu den Nachbarländern ist Rheinland-Pfalz moderat positioniert: Hessen erhebt 6 Prozent, Baden-Württemberg ebenfalls 5 Prozent. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro spart ein Käufer in Rheinland-Pfalz gegenüber Hessen 4.000 Euro, gegenüber Nordrhein-Westfalen sogar 6.000 Euro. Diese Unterschiede können bei grenznahen Lagen durchaus kaufentscheidend sein.

Die Notargebühren sind bundesweit einheitlich geregelt und richten sich nach dem sogenannten Geschäftswert, in der Regel der Kaufpreis. Für die Beurkundung des Kaufvertrags berechnet der Notar eine 2,0-fache Gebühr nach GNotKG, für den Vollzug eine 0,5-fache Gebühr. Hinzu kommen Auslagen und 19 Prozent Umsatzsteuer auf die Notarleistungen. Das Grundbuchamt berechnet für die Eigentumsumschreibung eine 1,0-fache Gebühr und für die Auflassungsvormerkung eine 0,5-fache Gebühr – insgesamt also weitere 0,5 Prozent vom Kaufpreis.

Seit dem Kostenrechtsänderungsgesetz 2025 sind die Notargebühren um etwa 6 bis 9 Prozent gestiegen. Viele ältere Kalkulationstools arbeiten noch mit den alten Sätzen, was zu Überraschungen führen kann. Ich empfehle, vorab beim Notar eine konkrete Kostenschätzung einzuholen.

Wenn zusätzlich eine Grundschuld für die Finanzierung bestellt wird, fallen weitere Gebühren an – etwa 0,3 bis 0,5 Prozent der Darlehenssumme. Bei einem 320.000-Euro-Darlehen sind das nochmals 1.000 bis 1.600 Euro. Wer die Grundschuldbestellung im selben Termin wie den Kaufvertrag vornimmt und denselben Notar nutzt, spart bis zu 50 Prozent der Beurkundungsgebühr für die Grundschuld.

Die hälftige Teilung ist zwingend – Vertragsgestaltungen, die den Käufer stärker belasten, sind nach § 656c Abs. 2 BGB nichtig. Der Bundesgerichtshof hat diese Regelung in mehreren Urteilen bestätigt, zuletzt im Juli 2026. Entscheidend ist, dass Verkäufer und Käufer im Ergebnis in gleichem Umfang zur Zahlung verpflichtet sind. Gestaltungen, die zwar nominell eine hälftige Provision vorsehen, aber faktisch zu einer abweichenden Belastung führen, sind unwirksam.

Die Maklerprovision ist grundsätzlich verhandelbar. In angespannten Käufermärkten sind auch Gesamt-Provisionssätze von 4,76 bis 5,95 Prozent regional verbreitet, die dann ebenfalls hälftig geteilt werden. Wichtig: Die hälftige Teilung gilt nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser an Verbraucher. Bei Mehrfamilienhäusern, Gewerbeobjekten oder Grundstücken ist die Provision frei verhandelbar.

Falls kein Makler beteiligt ist – etwa bei einem direkten Privatverkauf –, entfällt dieser Posten komplett. Bei 400.000 Euro Kaufpreis spart das 14.280 Euro. In der Pfalz werden viele Objekte auch ohne Makler verkauft, gerade im familiären oder nachbarschaftlichen Umfeld. Meine Schwester Sarah und ich beobachten allerdings, dass die Komplexität des Verkaufsprozesses oft unterschätzt wird – von der Objektaufbereitung über die Bewertung bis zur rechtssicheren Vertragsgestaltung.

Die Immobilienpreise selbst variieren in der Pfalz deutlich. In Landau liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen bei etwa 3.125 Euro (Stand Juli 2026), in Speyer bei 3.434 Euro und in Bad Dürkheim bei 3.377 Euro. Für ein 120-Quadratmeter-Objekt bedeutet das in Landau einen Kaufpreis von rund 375.000 Euro, in Speyer rund 412.000 Euro. Die Nebenkosten erhöhen sich entsprechend: In Speyer würden bei 412.000 Euro Kaufpreis ohne Makler 28.840 Euro Nebenkosten anfallen, mit Makler 43.548 Euro.

Die Preisspanne innerhalb der Pfalz ist also erheblich. Frankenthal liegt mit durchschnittlich 3.238 Euro pro Quadratmeter für Wohnungen leicht unter Landau, während Speyer als historisch gewachsene Domstadt mit höherer Nachfrage und knappem Angebot die höchsten Preise aufweist. Wer flexibel bei der Ortswahl ist, kann durch die Wahl eines preiswerteren Standorts mehrere Zehntausend Euro sparen – sowohl beim Kaufpreis als auch bei den Nebenkosten.

Ein weiterer Faktor: Die Grunderwerbsteuer fällt auch auf im Kaufpreis enthaltene Posten an. Wenn die Maklerprovision im Kaufpreis enthalten ist, wird sie erneut mit 5 Prozent besteuert. Bei separater Rechnung zwischen Makler und Käufer entfällt diese Doppel-Belastung. Das kann bei einer Provision von 14.280 Euro nochmals 714 Euro ausmachen.

Die steuerliche Behandlung ist also stark davon abhängig, ob die Immobilie selbst genutzt oder vermietet wird. Bei einer vermieteten Wohnung im Wert von 400.000 Euro und 42.280 Euro Nebenkosten beträgt die AfA-Basis 442.280 Euro. Davon können 2 Prozent, also 8.846 Euro jährlich, als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden. Bei einem persönlichen Steuersatz von 42 Prozent ergibt das eine jährliche Steuerersparnis von etwa 3.715 Euro.

Bei selbstgenutztem Wohneigentum entfällt diese Möglichkeit. Die Kaufnebenkosten müssen komplett aus versteuertem Einkommen finanziert werden. Das ist ein Grund, warum Banken in der Regel erwarten, dass die Nebenkosten aus Eigenkapital aufgebracht werden – eine 100-Prozent-Finanzierung einschließlich Nebenkosten ist nur selten und dann meist zu deutlich höheren Zinsen möglich.

Ein weiterer steuerlicher Aspekt: Die Grunderwerbsteuer kann auch bei Schenkungen innerhalb der Familie gespart werden. Erwerbe zwischen Ehepartnern, Lebenspartnern oder in gerader Linie (Eltern an Kinder) sind nach § 3 GrEStG komplett von der Grunderwerbsteuer befreit. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro spart das 20.000 Euro – ein erheblicher Betrag, der bei der Nachfolgeplanung berücksichtigt werden sollte.

Der Hintergrund: Die Nebenkosten steigern nicht den Wert der Immobilie. Sie sind – anders als der Kaufpreis – verlorenes Geld aus Sicht der Bank. Die Immobilie selbst dient als Sicherheit für das Darlehen, die Nebenkosten nicht. Deshalb verlangen Banken, dass dieser Betrag aus eigenen Mitteln kommt.

In der Praxis zeigt sich: Wer 20 Prozent Eigenkapital (80.000 Euro bei 400.000 Euro Kaufpreis) mitbringt, kann die Nebenkosten oft komplett abdecken, wenn kein Makler beteiligt ist. Mit Makler reichen 20 Prozent knapp – dann sollten 25 bis 30 Prozent Eigenkapital vorhanden sein. Ich beobachte seit Jahren, dass viele Erstkäufer die Nebenkosten unterschätzen und dann in der Finanzierungsphase nachsteuern müssen.

Eine weitere Faustregel: Planen Sie zusätzlich zu den Kaufnebenkosten eine Reserve für unvorhergesehene Ausgaben ein. Bei älteren Bestandsimmobilien können nach dem Kauf Sanierungsmaßnahmen fällig werden – neue Fenster, Heizungsmodernisierung oder eine energetische Ertüchtigung. Wer diese Kosten vorab einkalkuliert, erlebt keine bösen Überraschungen.

Falls das Eigenkapital knapp ist, lohnt sich die Frage: Kann ich ohne Makler kaufen? Oder gibt es Fördermittel, die ich nutzen kann? Die KfW bietet zinsgünstige Darlehen für energieeffiziente Sanierungen – das kann die Gesamtbelastung senken.