Wenn aus einem Zuhause zwei Wege werden

Ich strukturiere den Verkauf einer gemeinsamen Immobilie in drei klar abgegrenzten Phasen. So wissen Sie beide jederzeit, wo wir stehen und welche Entscheidung als nächstes ansteht.

Phase 1 — Bewertung. Ich erstelle eine Marktpreiseinschätzung nach den drei in der ImmoWertV verankerten Verfahren: Vergleichswert-, Sachwert- und Ertragswertverfahren. Bei Trennungs-Konstellationen ist der Wert-Stichtag besonders relevant, weil er sowohl für die Vermarktung als auch für familienrechtliche Berechnungen herangezogen werden kann. Datengrundlage sind aktuelle Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses Rheinland-Pfalz und vergleichbare Verkäufe in der Pfalz.

Phase 2 — Strategie. Den Vermarktungs-Plan stimme ich mit Ihnen beiden gemeinsam ab — Preisansatz, Zielgruppe, Kommunikationskanäle, Besichtigungs-Logistik. Jede Festlegung halte ich schriftlich fest, damit beide Seiten denselben Informationsstand haben.

Phase 3 — Verkauf. Vom Exposé über die Besichtigungen bis zur Beurkundung beim Notar koordiniere ich den Ablauf. Die Erlös-Aufteilung nach Beurkundung erfolgt gemäß Ihrer Vereinbarung beziehungsweise — falls vorhanden — gemäß Trennungs- oder Scheidungsfolgenvereinbarung. Hier arbeite ich, wenn gewünscht, eng mit Ihrem Familienrechts-Anwalt zusammen.

Drei rechtliche und steuerliche Themen begegnen mir bei jeder Trennungs-Konstellation. Ich nenne Ihnen hier die Eckpunkte, damit Sie beide auf demselben Informationsstand in das Gespräch mit Steuerberater und Anwalt gehen.

Spekulationsfrist nach §23 EStG⁵. Bei Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung kann der Veräußerungsgewinn einkommensteuerpflichtig sein. Ausnahme: Die Immobilie wurde im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich selbst genutzt. Beispielrechnung: Anschaffung 2018 für 380.000 Euro, Verkauf 2026 für 540.000 Euro — bei reiner Selbstnutzung beider Partner bis zum Verkauf greift die Eigennutzungs-Ausnahme. Zieht ein Partner aus und vermietet seinen Anteil an den anderen, kann das die Ausnahme für diesen Anteil aufheben. Beispiel — keine Steuerberatung. Im Einzelfall Steuerberater hinzuziehen.

Zugewinngemeinschaft (§1373 ff. BGB¹). Im gesetzlichen Güterstand wird bei Scheidung der während der Ehe erzielte Vermögenszuwachs ausgeglichen. Anfangsvermögen (Eheschließung) und Endvermögen (Zustellung Scheidungsantrag) werden gegenübergestellt; der Ausgleichsanspruch beträgt die Hälfte der Differenz der beiden Zugewinne (§1378 BGB³). Der Verkaufserlös fließt also nicht automatisch zur Hälfte an jeden — die familienrechtliche Berechnung⁶ kann zu einer anderen Aufteilung führen. Beispiel — keine Rechtsberatung. Im Einzelfall Familienrechts-Anwalt hinzuziehen.

Hälftige Provisionsteilung (§656c BGB⁴). Seit Dezember 2020 trägt bei Verkauf von Wohnimmobilien an Verbraucher der Käufer maximal die Hälfte der vereinbarten Maklerprovision. Das gilt auch in der Trennungs-Konstellation und ist von beiden verkaufenden Parteien gemeinsam zu beachten.

Häufig wohnen die Partner zum Zeitpunkt des Verkaufs nicht mehr gemeinsam in der Immobilie. Der Ablauf bleibt dadurch nicht stehen — er braucht nur eine sauber organisierte Logistik.

Vollmacht-Pattern. Sie können sich gegenseitig oder eine dritte Person mit notarieller Vollmacht ausstatten, sodass für einzelne Schritte nicht beide Parteien physisch anwesend sein müssen. Üblich ist eine Vollmacht für die Vermarktungsphase (Besichtigungen, Verhandlung) und eine separate Beurkundungs-Vollmacht. Den genauen Vollmacht-Umfang stimmen Sie mit Ihrem Notar⁷ ab; ich begleite Sie bei der Formulierung der Bevollmächtigung im Verkaufsprozess.

Beidseitige Information. Jeden inhaltlichen Schritt — eingegangenes Angebot, geänderter Preisansatz, Termin-Verschiebung — kommuniziere ich an Sie beide gleichzeitig und schriftlich. So entsteht kein Informationsgefälle. Beide Parteien erhalten jede Unterlage in identischer Form.

Termin-Logistik. Erstgespräche, Bewertungs-Termine und Strategie-Abstimmungen führe ich auf Wunsch separat — entweder mit jedem Partner einzeln oder gemeinsam. Beurkundung beim Notar⁷ erfolgt wahlweise als gemeinsamer Termin oder über die genannte Beurkundungs-Vollmacht. Beide Varianten sind im deutschen Beurkundungsrecht etabliert.

Mein Hintergrund. Ich bin Diplom-Kaufmann und seit dreizehn Jahren auf dem Pfälzer Immobilienmarkt tätig — Schwerpunkt Mittelhaardt zwischen Bad Dürkheim und Landau. Die IHK-Sachkundeprüfung nach §34c GewO habe ich abgelegt; in meiner Beratungsarbeit liegt der Fokus auf den steuerlichen und rechtlichen Aspekten von Immobilienverkäufen.

Meine Rolle bei Trennungs-Konstellationen. Ich vertrete weder die eine noch die andere Seite. Ich begleite Sie beide durch den Verkauf — als sachlicher Begleiter, der den Markt, die Steuerseite und die Beurkundungs-Logistik kennt. Der Ablauf ist transparent: Beide Parteien erhalten jede Information identisch, jede Entscheidung halte ich schriftlich fest, jeder Schritt wird gemeinsam abgestimmt.

Was das im Alltag heißt. Ich strukturiere die Phasen, übernehme die Koordination zwischen Ihnen beiden, Notar und gegebenenfalls Ihrem Steuerberater und Familienrechts-Anwalt, und sorge dafür, dass der Verkauf in einem Tempo abläuft, das beide Parteien tragen. Persönliche oder rechtliche Konfliktthemen außerhalb des Verkaufs sind nicht mein Bereich — dafür bringe ich Sie auf Wunsch mit den passenden Fachpersonen in Kontakt.

Der erste Schritt ist eine Marktpreiseinschätzung Ihrer Immobilie. Ich nehme die Bewertung nach den drei in der ImmoWertV verankerten Verfahren vor — Vergleichswert, Sachwert, Ertragswert — und lege einen klaren Stichtag fest. Datengrundlage sind die Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses Rheinland-Pfalz und aktuelle Pfälzer Vergleichsverkäufe.

Das persönliche Gespräch dazu führe ich gerne gemeinsam mit Ihnen beiden — wenn Sie das bevorzugen, auch getrennt in zwei separaten Terminen. Das Ergebnis erhalten beide Parteien in identischer schriftlicher Form. Eine Verpflichtung zum nächsten Schritt entsteht aus der Marktpreiseinschätzung nicht.