Gemeinsame Immobilie nach der Trennung verkaufen

Ich teile den Verkauf einer gemeinsamen Immobilie in drei Phasen. So wissen Sie beide jederzeit, wo wir stehen und welche Entscheidung als nächste ansteht.

Phase 1: Bewertung. Ich erstelle eine Marktpreiseinschätzung nach den drei Verfahren der ImmoWertV, also Vergleichswert-, Sachwert- und Ertragswertverfahren. Bei einer Trennung kommt es besonders auf den Stichtag an, weil er für die Vermarktung und für familienrechtliche Berechnungen herangezogen werden kann. Grundlage sind die aktuellen Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses für Grundstückswerte für den Bereich Rheinpfalz¹¹, der auch für Neustadt zuständig ist, und vergleichbare Verkäufe in der Pfalz.

Phase 2: Strategie. Preisansatz, Zielgruppe, die Kanäle der Vermarktung und den Ablauf der Besichtigungen stimme ich mit Ihnen beiden gemeinsam ab. Jede Festlegung halte ich schriftlich fest, damit beide Seiten denselben Stand haben.

Phase 3: Verkauf. Vom Exposé über die Besichtigungen bis zur Beurkundung beim Notar koordiniere ich den Ablauf. Der Erlös wird nach der Beurkundung so aufgeteilt, wie Sie es vereinbart haben, oder, falls vorhanden, nach Ihrer Trennungs- oder Scheidungsfolgenvereinbarung. Wenn Sie möchten, stimme ich mich dabei direkt mit Ihrem Familienrechts-Anwalt ab.

Ich nenne Ihnen hier die Eckpunkte, damit Sie beide mit demselben Wissen in das Gespräch mit Steuerberater und Anwalt gehen.

Spekulationsfrist nach §23 EStG⁵. Bei Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung kann der Veräußerungsgewinn einkommensteuerpflichtig sein. Ausnahme: Die Immobilie wurde im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich selbst genutzt. Beispielrechnung: Anschaffung 2018 für 380.000 Euro, Verkauf 2026 für 540.000 Euro. Haben beide Partner bis zum Verkauf selbst darin gewohnt, greift die Ausnahme für Eigennutzung. Zieht ein Partner aus und vermietet seinen Anteil an den anderen, kann das die Ausnahme für diesen Anteil aufheben. Beispiel, keine Steuerberatung. Im Einzelfall Steuerberater hinzuziehen.

Zugewinngemeinschaft (§1373 ff. BGB¹). Im gesetzlichen Güterstand wird bei Scheidung der während der Ehe erzielte Vermögenszuwachs ausgeglichen. Anfangsvermögen (Eheschließung) und Endvermögen (Zustellung Scheidungsantrag) werden gegenübergestellt; der Ausgleichsanspruch beträgt die Hälfte der Differenz der beiden Zugewinne (§1378 BGB³). Der Verkaufserlös fließt also nicht automatisch zur Hälfte an jeden. Die familienrechtliche Berechnung⁶ kann zu einer anderen Aufteilung führen. Beispiel, keine Rechtsberatung. Im Einzelfall Familienrechts-Anwalt hinzuziehen.

Hälftige Provisionsteilung (§656c BGB⁴, §656d BGB⁸). Seit dem 23. Dezember 2020 gilt beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an einen Verbraucher: Ist der Makler für beide Seiten tätig, zahlen Käufer und Verkäufer die Provision in gleicher Höhe. Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, kann er höchstens die Hälfte an den Käufer weitergeben und bleibt selbst mindestens in gleicher Höhe verpflichtet. Das gilt auch bei einer Trennung, für Sie beide als verkaufende Parteien.

Häufig wohnen die Partner beim Verkauf nicht mehr gemeinsam in der Immobilie. Das hält den Verkauf nicht auf, es braucht nur mehr Abstimmung.

Vollmachten. Sie können sich gegenseitig oder eine dritte Person mit notarieller Vollmacht ausstatten, sodass für einzelne Schritte nicht beide persönlich anwesend sein müssen. Üblich ist eine Vollmacht für die Vermarktungsphase (Besichtigungen, Verhandlung) und eine separate Beurkundungs-Vollmacht. Für den Notartermin muss die Vollmacht mindestens notariell beglaubigt sein, weil das Grundbuchamt Erklärungen nur in öffentlicher oder öffentlich beglaubigter Form annimmt (§29 GBO⁹). Den genauen Umfang der Vollmacht stimmen Sie mit Ihrem Notar⁷ ab; ich stimme den Ablauf dazu im Verkaufsprozess mit dem Notar ab.

Gleiche Information für beide. Ein eingegangenes Angebot, ein geänderter Preisansatz, eine Terminverschiebung: Das schicke ich Ihnen beiden gleichzeitig und schriftlich. Beide erhalten jede Unterlage in derselben Fassung.

Termine. Erstgespräch, Bewertungstermin und die Abstimmung der Strategie führe ich auf Wunsch mit jedem Partner einzeln, sonst gemeinsam. Die Beurkundung beim Notar⁷ ist als gemeinsamer Termin möglich oder über die Beurkundungs-Vollmacht. Beide Wege sind im deutschen Beurkundungsrecht üblich.

Mein Hintergrund. Ich bin Diplom-Kaufmann und seit dreizehn Jahren auf dem Pfälzer Immobilienmarkt tätig, mit Schwerpunkt Mittelhaardt zwischen Bad Dürkheim und Landau. Die Gewerbeerlaubnis nach §34c GewO liegt vor. In der Beratung konzentriere ich mich auf die steuerlichen und rechtlichen Fragen von Immobilienverkäufen.

Meine Rolle bei einer Trennung. Ich vertrete weder die eine noch die andere Seite. Ich begleite Sie beide durch den Verkauf und kenne dabei den Markt, die steuerliche Seite und den Weg bis zur Beurkundung. Beide erhalten jede Information in derselben Form. Jeden Schritt stimmen wir gemeinsam ab, und jede Entscheidung halte ich schriftlich fest.

Was das im Alltag heißt. Ich plane die Phasen und halte den Kontakt zwischen Ihnen beiden, dem Notar und, falls beteiligt, Ihrem Steuerberater und Familienrechts-Anwalt. Der Verkauf läuft in einem Tempo, das Sie beide mittragen. Persönliche oder rechtliche Streitfragen außerhalb des Verkaufs sind nicht mein Bereich; auf Wunsch bringe ich Sie mit passenden Fachleuten in Kontakt.

Der erste Schritt ist eine Marktpreiseinschätzung Ihrer Immobilie. Ich bewerte nach den drei Verfahren der ImmoWertV (Vergleichswert, Sachwert, Ertragswert) und lege einen Stichtag fest. Grundlage sind die Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses für Grundstückswerte für den Bereich Rheinpfalz¹¹ und aktuelle Pfälzer Vergleichsverkäufe.

Das Gespräch dazu führe ich mit Ihnen beiden gemeinsam oder, wenn Sie das lieber möchten, in zwei getrennten Terminen. Das Ergebnis erhalten Sie beide schriftlich und in derselben Fassung. Eine Verpflichtung zum nächsten Schritt entsteht aus der Marktpreiseinschätzung nicht.