Schenkung Wohnhaus: 10-Jahres-Freibetrag clever nutzen (RLP 2026)

Ich beobachte in meiner täglichen Arbeit, dass immer mehr Pfälzer Eigentümer mit dieser Schere konfrontiert sind: Die Immobilie ist wertvoll geworden, aber der Freibetrag reicht nicht mehr. Ein Kind, das ein Haus im Wert von 600.000 Euro erbt, muss auf 200.000 Euro Erbschaftsteuer zahlen, bei Steuerklasse I und einem Steuersatz von 11 Prozent sind das 22.000 Euro.

Die Lösung liegt in der strategischen Schenkung zu Lebzeiten. Laut Paragraph 14 Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz können Freibeträge alle 10 Jahre erneut genutzt werden. Das bedeutet: Eltern können ihrem Kind heute 400.000 Euro schenken, nach 10 Jahren weitere 400.000 Euro, über 30 Jahre hinweg also 1,2 Millionen Euro pro Elternteil steuerfrei übertragen, mit beiden Elternteilen entsprechend mehr.

In Rheinland-Pfalz ist das Finanzamt Kusel-Landstuhl für die Festsetzung der Erbschaft- und Schenkungsteuer zuständig. Der Bund der Steuerzahler Rheinland-Pfalz führt im Juni 2026 eine Veranstaltungsreihe "Die Immobilie in der Familie" durch, ein Indiz dafür, wie aktuell das Thema für Pfälzer Eigentümer ist.

Wichtig: Die Schenkung muss notariell beurkundet werden, das Eigentum muss im Grundbuch umgeschrieben werden. Die Zehn-Jahres-Frist läuft ab der Ausführung der Schenkung, also sobald Auflassung und Eintragungsbewilligung notariell beurkundet sind, nicht erst mit der Grundbuchumschreibung.

Ich bewerte jede Immobilie individuell nach dem für sie passenden Verfahren, das ist der zentrale Unterschied zu Online-Tools, die pauschal rechnen. In der Pfalz, wo ich viele Gründerzeit-Villen in Neustadt oder sanierte Winzerhäuser in Diedesfeld und Mussbach bewerte, spielen Lage, Ausstattung und Zustand eine entscheidende Rolle.

Das Vergleichswertverfahren orientiert sich an tatsächlich gezahlten Kaufpreisen in der Umgebung. Der Gutachterausschuss RLP sammelt alle Kaufverträge und ermittelt daraus Bodenrichtwerte und Vergleichsfaktoren. Die neuen Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2026 sind seit April 2026 im Geoportal Rheinland-Pfalz abrufbar. In zentralen Lagen wie der Neustadter Innenstadt oder Haardt liegen die Bodenrichtwerte bei 400 bis 600 Euro pro Quadratmeter, in Randlagen bei 150 bis 250 Euro.

Bei vermieteten Immobilien kommt das Ertragswertverfahren zum Einsatz: Der Bodenwert wird mit dem Ertragswert des Gebäudes (Jahresmiete minus Bewirtschaftungskosten, multipliziert mit einem Vervielfältiger) addiert. Das Sachwertverfahren, Bodenwert plus Gebäudesachwert (Herstellungskosten minus Alterswertminderung), nutze ich vor allem bei selbstgenutzten Häusern ohne vergleichbare Verkäufe.

Wichtig: Liegt der vom Finanzamt ermittelte Wert über dem tatsächlichen Verkehrswert, kann ein Gegengutachten eines vereidigten Sachverständigen vorgelegt werden. Das Finanzamt muss dieses laut Paragraph 198 Bewertungsgesetz berücksichtigen. Die Kosten für ein solches Gutachten, in der Pfalz meist 1.500 bis 2.500 Euro, rechnen sich oft bereits bei einer Wertminderung von 20.000 Euro.

Ich empfehle Nießbrauch vor allem dann, wenn der Immobilienwert den Freibetrag übersteigt und die Schenkenden im Haus wohnen bleiben wollen. Ein Beispiel aus meiner Praxis: Ein Ehepaar in Diedesfeld möchte seiner Tochter ein Einfamilienhaus im Wert von 700.000 Euro übertragen. Ohne Gestaltung läge der Wert deutlich über dem Freibetrag von 400.000 Euro.

Mit Vorbehaltsnießbrauch sinkt der steuerliche Wert. Die ortsübliche Jahresmiete beträgt rund 21.600 Euro. Für eine 65-jährige Frau liegt der amtliche Vervielfältiger derzeit bei etwa 12,5, daraus ergibt sich ein Kapitalwert des Nießbrauchs von rund 270.000 Euro. Der steuerliche Wert der Schenkung sinkt damit von 700.000 Euro auf etwa 430.000 Euro. Das liegt noch knapp über dem Freibetrag, die steuerpflichtige Basis ist aber bereits stark reduziert.

In Kombination mit der Zehn-Jahres-Strategie oder einer Schenkung durch beide Elternteile lässt sich die Übertragung dann vollständig steuerfrei gestalten. Der genaue Vervielfältiger ändert sich jährlich und hängt von Alter und Geschlecht ab, deshalb gehört jeder Fall konkret durchgerechnet.

Wichtig: Der Nießbrauch muss notariell vereinbart und im Grundbuch eingetragen werden. Er endet mit dem Tod der Berechtigten und kann nicht vererbt oder verkauft werden.

Eine Besonderheit: Bei einem Vorbehaltsnießbrauch beginnt die Zehn-Jahres-Frist des Pflichtteilsergänzungsrechts nicht zu laufen, solange der Nießbrauch besteht. Pflichtteilsberechtigte können die Schenkung daher auch nach vielen Jahren noch in die Berechnung einbeziehen. Das sollte in der Familienplanung berücksichtigt werden.

Ich begleite Mandanten regelmäßig durch den Schenkungsprozess und achte darauf, dass alle Fristen eingehalten werden. Der Ablauf in der Pfalz ist standardisiert: Zunächst wird der Schenkungsvertrag mit Auflassung notariell beurkundet. Mit der Beurkundung von Auflassung und Eintragungsbewilligung gilt die Schenkung als ausgeführt, ab diesem Zeitpunkt läuft die Zehn-Jahres-Frist. Der Notar leitet anschließend die Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt ein, in Neustadt ist das Amtsgericht Neustadt an der Weinstraße zuständig.

Die Anzeige an das Finanzamt übernimmt bei notariellen Schenkungen der Notar. Das Finanzamt Kusel-Landstuhl prüft den Vorgang und setzt gegebenenfalls Schenkungsteuer fest.

Ein wichtiger Punkt: Mehrere Schenkungen innerhalb von zehn Jahren vom selben Schenker an denselben Beschenkten werden zusammengerechnet. Wer also 2020 seinem Kind 200.000 Euro geschenkt hat und 2026 weitere 250.000 Euro schenkt, überschreitet den Freibetrag von 400.000 Euro um 50.000 Euro, darauf fällt Schenkungsteuer an.

Nach Ablauf von zehn Jahren steht der Freibetrag wieder in voller Höhe zur Verfügung. Wer langfristig plant, kann so erhebliche Vermögenswerte steuerfrei übertragen.

Die Notarkosten richten sich nach dem Immobilienwert und sinken anteilig, je höher der Wert ist. Als grobe Orientierung liegen die Gesamtkosten inklusive Grundbuch im niedrigen einstelligen Prozentbereich des Immobilienwerts. Den genauen Betrag nennt der Notar vorab.

In meiner Praxis erlebe ich immer wieder, dass Eigentümer zwischen verschiedenen Übertragungsmodellen abwägen. Die Entscheidung hängt von mehreren Faktoren ab: Wie viele Kinder gibt es? Sind alle gleichberechtigt? Wollen die Schenkenden im Haus bleiben? Brauchen sie die Immobilie als Einkommensquelle?

Ein Modell, das ich vor allem bei Alleinstehenden empfehle, ist der Verkauf gegen Leibrente. Dabei wird die Immobilie an ein Kind oder einen Dritten verkauft, der im Gegenzug eine lebenslange Rente zahlt. Der Vorteil: Die Rente ist als wiederkehrende Leistung steuerlich absetzbar, der Verkäufer behält eine gesicherte Einkommensquelle. Nachteil: Die Leibrente mindert den Pflichtteil für andere Erben.

Eine weitere Variante ist die Übertragung gegen Versorgungsleistungen: Das Kind übernimmt die Immobilie und verpflichtet sich im Gegenzug, die Eltern im Alter zu pflegen oder Unterhalt zu zahlen. Diese Leistungen werden steuerlich wie eine Gegenleistung behandelt und mindern den Wert der Schenkung.

Wer die Immobilie erst im Erbfall übertragen möchte, kann testamentarisch ein Vermächtnis mit Nießbrauch zugunsten des überlebenden Ehepartners anordnen. Das Kind erbt die Immobilie, der Ehepartner kann aber lebenslang darin wohnen. Diese Lösung ist vor allem bei Patchwork-Familien sinnvoll.

Wichtig: Alle Übertragungsmodelle sollten notariell beurkundet werden und erfordern eine sorgfältige steuerliche und erbrechtliche Prüfung. Ich arbeite in der Pfalz mit erfahrenen Notaren und Steuerberatern zusammen, um für meine Mandanten die optimale Lösung zu finden, diskret, individuell, ohne Online-Tool.