Energieeffizienz und Immobilienwert 2026: Was Altbau-Eigentümer wissen sollten

Die 32 Prozent beziehen sich auf Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser. Insgesamt sind die Preise für Wohnimmobilien laut vdp-Immobilienpreisindex im ersten Quartal 2026 um 2,3 Prozent gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Der Abstand zwischen sanierten und unsanierten Häusern wird dabei größer.

Ich bewerte Immobilien in der Vorderpfalz und an der Mittelhaardt seit 17 Jahren, mit Sachwert-, Vergleichswert- und Ertragswertverfahren. Die Energieeffizienz steckt in allen dreien: im Sachwertverfahren in der Gebäudesubstanz und im Modernisierungsgrad, im Vergleichswertverfahren in den Preisen, die für vergleichbare Häuser tatsächlich gezahlt wurden, im Ertragswertverfahren in den Betriebskosten. Neu ist 2026, dass Käufer die Energiekosten der kommenden Jahre selbst ausrechnen und in der Preisverhandlung auf den Tisch legen.

Ein Rechenbeispiel: zwei Winzerhäuser aus den 1920er-Jahren mit fast gleich großem Grundstück. Das eine ist unsaniert und hat Klasse E, das andere hat eine neue Wärmepumpe und eine gedämmte Fassade. Liegt das erste bei 380.000 Euro und das zweite bei 445.000 Euro, beträgt der Abstand 65.000 Euro. Wie viel davon auf die Sanierung entfällt und wie viel auf Lage und Ausstattung, zeigt erst der Vergleich im einzelnen Fall.

Für einen Altbau in der Pfalz heißt das: Der energetische Zustand wird sichtbarer, sofort sanieren müssen Sie deshalb nicht. Die 65-Prozent-Vorgabe für erneuerbare Energien aus dem bisherigen Gebäudeenergiegesetz ist mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz entfallen. Welche Heizung Sie einbauen, entscheiden Sie selbst, auch Gas- und Ölheizungen sind weiter erlaubt. Die Brennstoffe dafür müssen aber bis 2045 vollständig klimaneutral sein, bis dahin gilt eine schrittweise steigende Quote für Grüngas und Grünöl.

Der Markt reagiert schon jetzt. Käufer lesen den Energieausweis genauer, und Banken sehen die Finanzierung kritischer, wenn die Effizienz schlecht ist. Für Mehrfamilienhäuser hat Wüest Partner ausgerechnet, dass jede Effizienzklasse weniger im Schnitt 118 Euro Wert pro Quadratmeter kostet. Was beim Verkauf rund um den Ausweis selbst gilt, steht im Artikel Energieausweis beim Hausverkauf in Neustadt.

Bei denkmalgeschützten Häusern und Winzerhöfen in den Weinlagen muss die energetische Bewertung den Denkmalschutz und die Bausubstanz mitdenken. Ein Fachwerkhaus in Mussbach bewerte ich nicht nach denselben Maßstäben wie einen Neubau in einer Siedlung. Pauschale Online-Rechner kennen diese Unterschiede nicht.

Den Antrag stellen Sie seit 2024 nicht mehr beim BAFA, sondern bei der KfW im Programm 458, und zwar vor dem Heizungstausch. Neben Wärmepumpen und Biomasseheizungen wie der Pelletheizung sind auch Solarthermie-Anlagen, wasserstofffähige Heizungen, Brennstoffzellenheizungen und Wärmenetzanschlüsse förderfähig.

Für Dämmung, neue Fenster und Lüftungsanlagen bleibt das BAFA zuständig. Dort gibt es 15 bis 20 Prozent Zuschuss, je nachdem, ob ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) vorliegt. Mit iSFP verdoppelt sich außerdem die Obergrenze der förderfähigen Kosten für die erste Wohneinheit von 30.000 auf 60.000 Euro.

Ein Zuschuss allein macht eine Maßnahme noch nicht wirtschaftlich. Ein Rechenbeispiel: Eine Ölheizung von 1998 wird für 35.000 Euro gegen eine Wärmepumpe getauscht. Förderfähig sind davon höchstens 28.000 Euro. Mit 30 Prozent Grundförderung und 16 Prozent Klimageschwindigkeitsbonus gibt es 46 Prozent davon, also 12.880 Euro. 22.120 Euro trägt der Eigentümer selbst. Ob gesparte Heizkosten und ein höherer Hauswert diesen Betrag in zehn Jahren wieder hereinholen, hängt vom bisherigen Verbrauch und von den Energiepreisen ab. Bei einem denkmalgeschützten Anwesen mit hohem Wärmebedarf und ungedämmten Außenwänden kann eine Wärmepumpe dagegen unwirtschaftlich sein. Dann ist eine Hybridlösung oft die bessere Wahl.

Ein Online-Rechner kennt keine regionalen Besonderheiten. Ein Winzerhaus in Diedesfeld mit denkmalgeschützter Fassade hat mit einem Reihenhaus aus den 1970er-Jahren in einer Neubausiedlung wenig gemeinsam. Neben der Effizienz zählen Mikrolage, Grundstücksgröße, Schnitt, Zustand und Ausstattung genauso.

Wie weit die Lage eine schlechte Klasse aufwiegen kann, zeigt ein Rechenbeispiel: ein denkmalgeschütztes Fachwerkhaus in Klasse F, zentral gelegen, mit Blick auf die Weinberge und 800 Quadratmetern Grundstück. Plant ein Käufer rund 80.000 Euro für die Sanierung ein, zieht er sie von dem Preis ab, den ihm Lage und Grundstück wert sind. Die Effizienzklasse drückt den Preis dann, sie bestimmt ihn aber nicht allein.

So gehe ich vor: Ich prüfe den Energieausweis, sehe mir das Haus vor Ort an, ziehe Vergleichspreise aus der Region heran und rechne Besonderheiten wie Denkmalschutz oder eine Weinlage ein. Am Ende steht ein realistischer Verkehrswert. Mit ihm gehen Sie in ein Verkaufsgespräch, zur Bank oder in eine Erbauseinandersetzung.

Ein Rechenbeispiel: ein Einfamilienhaus von 1975 in Klasse E, erwarteter Verkaufspreis 420.000 Euro bei vier bis sechs Monaten Vermarktung. Eine neue Wärmepumpe und eine Fassadendämmung kosten 45.000 Euro, der erwartete Mehrerlös liegt bei 50.000 bis 60.000 Euro. Suchen vor allem Familien mit Kindern, die lange im Haus wohnen wollen, kann sich die Sanierung vor dem Verkauf rechnen.

Anders bei einem denkmalgeschützten Winzerhaus in Klasse F: Kostet die Sanierung 90.000 Euro und sind höchstens 60.000 Euro Mehrerlös zu erwarten, ist der Verkauf im Ist-Zustand die bessere Wahl, mit offen genanntem Sanierungsbedarf. Dann saniert der Käufer selbst.

Vor dem Verkauf zu sanieren rechnet sich nur, wenn die Käufer, die für Ihr Haus in Frage kommen, die Sanierung auch bezahlen. Ob das bei Ihnen so ist oder ob Sie besser im Ist-Zustand verkaufen und den Bedarf offen nennen, sehe ich mir für jedes Haus einzeln an.

Ein Rechenbeispiel: Drei Geschwister erben ein Einfamilienhaus von 1968 in Klasse E. Eines übernimmt es und zahlt die beiden anderen aus. Der Verkehrswert liegt bei 380.000 Euro, darin steckt ein Abschlag von 50.000 Euro für den energetischen Zustand. Jedes der beiden anderen bekommt damit 126.667 Euro. Ohne den Abschlag wären es bei 430.000 Euro je 143.333 Euro gewesen. Die Sanierung, hier 45.000 Euro, zahlt danach der Übernehmer allein.

Wenn einer das Haus übernimmt und die anderen auszahlt, muss der Verkehrswert stimmen, sonst zahlt einer zu viel oder die anderen bekommen zu wenig. Der energetische Zustand gehört deshalb offen auf den Tisch. Erbimmobilien bewerte ich nach denselben Maßstäben wie Häuser, die verkauft werden.

Bei einer Schenkung können Eltern, die im Haus wohnen bleiben möchten, mit ihren Kindern einen Nießbrauch vereinbaren. Der Kapitalwert des Nießbrauchs mindert die steuerliche Bemessungsgrundlage. Er ergibt sich aus dem Jahreswert der Nutzung und einem Vervielfältiger nach dem Lebensalter (§ 14 BewG). Der Jahreswert darf dabei höchstens den Wert des Hauses geteilt durch 18,6 betragen (§ 16 BewG). Ein schlechter energetischer Zustand senkt den Wert des Hauses und kann so auch diese Obergrenze senken. Das gehört in die Planung.