Geerbte Immobilie in der Pfalz verkaufen

Alleinerbe. Sie sind als einziger Erbe eingesetzt, durch Testament oder gesetzliche Erbfolge. Die Entscheidung über den Verkauf liegt bei Ihnen allein, sobald der Erbschein vorliegt oder ein notarielles Testament eröffnet ist. Die häufigste Frage in dieser Konstellation, die mir in Neustadt und Haardt begegnet: Soll ich halten oder verkaufen, bevor die Spekulationsfrist nach §23 EStG² abläuft. Hier zählt der Stichtag des Erbfalls für die Erbschaftsteuer, für die Spekulationsfrist hingegen das Anschaffungsdatum des Erblassers.

Erbengemeinschaft. Zwei oder mehr Erben sind gemeinsam Eigentümer geworden, oft Geschwister oder ein überlebender Ehepartner mit Kindern. Verkaufsentscheidungen erfordern Einstimmigkeit nach §2040 BGB⁴. In Mussbach, Diedesfeld und der Mittelhaardt sehe ich regelmäßig Drei-Geschwister-Konstellationen, in denen einer halten möchte und zwei verkaufen wollen. Fast immer hilft dann eine moderierte Auseinandersetzung mit einem objektiven Wertgutachten als Verhandlungsgrundlage.

Familienheim mit Pflicht zur Selbstnutzung. Der überlebende Ehepartner oder ein erbberechtigtes Kind hat die Immobilie selbst genutzt und steht vor der Frage, ob §13 Abs 1 Nr 4b ErbStG (Ehepartner) oder Nr 4c (Kinder)¹ greift. Die Steuerbefreiung für das Familienheim ist an strikte Selbstnutzungs-Auflagen für zehn Jahre gebunden. Ein vorzeitiger Verkauf führt zu rückwirkender Nachversteuerung, sofern keine zwingenden Gründe vorliegen. Hier braucht es eine steuerliche Einschätzung, bevor über die Vermarktung entschieden wird.

Spekulationsfrist nach §23 EStG². Die zehnjährige Frist beginnt mit dem Anschaffungsdatum des Erblassers, nicht mit dem Erbfall. Hat der Erblasser die Immobilie 2014 gekauft und Sie verkaufen 2025, ist der Veräußerungsgewinn steuerfrei. Beispiel: Anschaffungspreis 2014 von 240.000 Euro, Verkaufspreis 2025 von 410.000 Euro, Gewinn rund 170.000 Euro, einkommensteuerfrei bei Privatvermögen. Beispiel, keine Steuerberatung, im Einzelfall Steuerberater hinzuziehen.

Steuerermäßigung nach §35b EStG⁹. Fällt auf den Veräußerungsgewinn Einkommensteuer an und liegt der Erbfall im Jahr des Verkaufs oder in einem der vier Jahre davor, ermäßigt sich auf Antrag die Einkommensteuer, die auf diesen Gewinn entfällt. Die Vorschrift soll Doppelbelastung vermeiden, ist aber rechentechnisch anspruchsvoll. Beispiel, keine Steuerberatung, im Einzelfall Steuerberater hinzuziehen.

Wertgutachten zum Stichtag. Das Finanzamt setzt den Grundbesitzwert nach §12 ErbStG¹ typisierend auf den Todestag an. Liegt der tatsächliche Wert niedriger, können Sie ihn nach §198 BewG⁷ nachweisen: mit einem Gutachten des Gutachterausschusses oder eines bestellten oder zertifizierten Sachverständigen, oder mit einem Kaufpreis, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Todestag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande kam, wenn sich die Verhältnisse nicht geändert haben. Ein niedrigerer nachgewiesener Wert senkt die Erbschaftsteuer.

Teilungsversteigerung als letzter Ausweg. Wenn eine Erbengemeinschaft sich nicht einigt, kann jeder Miterbe nach §180 ZVG⁵ die Teilungsversteigerung beantragen. Das Verfahren dauert in der Pfalz erfahrungsgemäß zwölf bis achtzehn Monate, der erzielte Preis liegt regelmäßig zehn bis dreißig Prozent unter dem Marktwert eines geordneten Verkaufs. Deshalb arbeite ich in Erbengemeinschaften auf einen freihändigen Verkauf hin.

Erstens, Bestandsaufnahme und Wertgutachten. Im ersten Termin sichten wir die vorhandenen Unterlagen, Erbschein⁶ oder eröffnetes Testament, Grundbuchauszug, Energieausweis, Baupläne. Ich nehme die Immobilie auf und bewerte sie nach Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren. Bei Bedarf empfehle ich ein zusätzliches Gutachten eines vereidigten Sachverständigen für die Erbschaftsteuer.

Zweitens, Erben-Abstimmung. Bei Erbengemeinschaften moderiere ich ein gemeinsames Gespräch, in dem das Wertgutachten Verhandlungsgrundlage ist. Ich nehme dabei keine Partei. Erfahrungsgemäß führt eine objektive Zahl in achtzig Prozent der Fälle zu einer Einigung innerhalb von drei bis sechs Wochen.

Drittens, Vermarktung. Wir entscheiden gemeinsam, wie breit vermarktet wird und wen wir ansprechen. Bei sensiblen Erbfällen biete ich die Immobilie zuerst in meinem persönlichen Netzwerk an, bevor sie in die offene Vermarktung geht. Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an einen Verbraucher zahlen Käufer und Verkäufer die Provision seit Dezember 2020 in gleicher Höhe, wenn der Makler für beide tätig ist (§656c BGB³). Die Provision weise ich offen aus.

Viertens, Beurkundung und Übergabe. Ich begleite Sie zur Notar-Beurkundung⁶, koordiniere die Schlüssel-Übergabe und unterstütze bei der Abwicklung gegenüber Versicherern, Versorgern und Hausverwaltung.

Erbengemeinschaft Mittelhaardt 2024. Drei Geschwister, ein Reihen-Mittelhaus aus den frühen achtziger Jahren. Eine Schwester wollte halten und vermieten, zwei Brüder wollten verkaufen. Das Drei-Verfahren-Wertgutachten lieferte eine Bandbreite, innerhalb derer sich die Geschwister auf einen Auszahlungs-Wert einigten. Verhandlungs-Phase achtzehn Tage, einvernehmlicher Verkauf an einen externen Käufer.

Alleinerbin Vorderpfalz 2023. Tochter erbt das freistehende Elternhaus, in dem die Mutter bis zum Tod selbst wohnte. Spekulationsfrist abgelaufen, §13 Abs 1 Nr 4c ErbStG nicht anwendbar, da Tochter eigenes Haus bewohnt. Bewertung zum Stichtag des Erbfalls als Grundlage für die Erbschaftsteuer, danach Verkauf nach vier Wochen Vermarktung.

Erbengemeinschaft mit blockierendem Miterben 2022. Vier Erben, einer verweigerte über Monate hinweg jede Auseinandersetzung. Nach Vorlage eines neutralen Wertgutachtens und einem strukturierten Einzelgespräch lenkte der blockierende Miterbe ein. Teilungsversteigerung wurde vermieden.

Für die Marktpreiseinschätzung bewerte ich nach Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren, basierend auf aktuellen Pfälzer Vergleichsdaten und meiner Kenntnis des Marktes seit 2013. Sie erhalten einen Wert zum Stichtag des Erbfalls als Orientierung für die Erbschaftsteuer und eine Einschätzung des heutigen Marktwerts. Als Nachweis gegenüber dem Finanzamt dient nach §198 BewG⁷ ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines bestellten oder zertifizierten Sachverständigen. Im Anschluss führe ich ein persönliches Gespräch mit Ihnen, in dem wir Ihre Situation, etwaige Erbenkonstellationen und steuerliche Fragen sortieren. Daraus entsteht keine Verpflichtung. Ob Sie verkaufen, halten oder erst in einem Jahr entscheiden, bleibt Ihre Wahl.